租赁合同到期后如何认定实际租赁关系并计算房屋使用费

房屋到期后的租赁关系认定问题

1. 出租人同意继续租赁的条件

根据法律规定，出租人在租赁合同期满后同意继续由承租人租赁房屋的承诺，若该承诺附有条件，但条件未满足，对出租人不具有约束力。因此，在原租赁合同到期后，若承租人继续使用租赁物并形成新的租赁关系，但出租人明确表示不同意承租人继续使用时，租赁关系即不再存在。然而，承租人仍需向出租人支付实际占用期间的房屋使用费。

2. 承租人自身原因导致进出租赁房屋条件丧失

在租赁合同履行期间，若因承租人自身原因导致其原本可借助其他房屋进出租赁房屋的条件丧失，且合同未约定由出租人提供进出租赁房屋的通道，承租人不能以此为由拒绝向出租人支付租金。

签订租赁合同的注意事项

1. 确认合同签订方的产权人身份

承租人在签订租赁合同时需注意确认合同签订方是否为房屋的产权人。若非产权人本人签订合同，可能存在代理关系或转租关系。若存在代理关系，承租人需要求产权人提供授权委托书原件（最好经过公证）。若存在转租关系，承租人需要产权人同意转租的书面证明文件原件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面证明文件不真实时，转租人应承担相应责任。

2. 租金和押金支付方式的约定

在租金和押金支付方面，具体支付周期和方式应根据各方自身情况进行约定，并在合同中明确约定每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的违约责任。值得注意的是，若通过银行划账方式支付，最好直接划入产权人名下的账户，并保留相关划款凭证，以控制资金风险。

3. 违约责任的约定

合同应根据不同的违约情形约定相应的违约责任。例如，若出租人逾期交付房屋或承租人逾期退租，可约定每日按高于租金标准的金额收取违约金。若出租人擅自收回房屋或承租人擅自退租，可约定一次性支付较高的违约金，或支付未使用租期的租金作为违约金。此外，在合同中还应明确约定对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务。