出租房违约怎么处理

一、租赁合同违约的处理方式

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据我国《合同法》的相关规定，对于违反租赁合同约定的情况，可以采取以下处理方式：

1. 继续履行

继续履行是指当一方违约时，另一方可以要求其继续履行合同约定的义务。

2. 采取补救措施

当一方违约时，另一方可以采取相应的补救措施，如采取必要的措施修复损失，或者委托第三方进行修复。

3. 赔偿损失

违约方应当承担因违约造成的损失，并赔偿给受损害方。

4. 定金责任

当一方违约时，另一方可以要求违约方按照合同约定支付定金作为违约金。

5. 违约金责任

当一方违约时，另一方可以要求违约方支付违约金作为赔偿。

需要特别说明的是，对于房屋租赁合同双方同时违约的情况，需要根据具体情况进行解决。

二、房屋租赁违约金的计算方法

在房屋租赁关系中，违约金的计算方法如下：

1. 提前解除合同的通知期限

如果一方要求解除租赁合同，应提前给对方一个月的通知，否则视为违约。

2. 根据合同约定支付违约金

如果租房合同中有关于违约金的约定，按照约定的违约金比例支付。

3. 请求变更约定的违约金

如果约定的违约金过高或过低，可以请求变更。一般认为，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可以要求降低。

4. 没有约定违约金的情况

如果房屋租赁合同没有约定违约金，应根据对方违约给自己造成的实际损失来计算违约金，并退回押金和多余的房费。

5. 违约金的支付方式

租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

6. 违约金的处理方式

双方应按照租赁合同的约定处理违约金，赔偿约定的金额。如果协商不成，可到法院提起诉讼。

三、租赁合同中诉讼时效的相关规定

根据《民法通则》第136条第三项规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年。根据《合同法》第227条规定，承租方逾期不交房租，出租方有权解除合同，收回房屋，并追求承租方的违约责任。

对于租赁合同诉讼时效的具体问题：

1. 欠款条的诉讼时效

最高人民法院研究室在《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》中表明了该观点，欠款结算单只表明未付租金的数额，并未改变租赁关系，因此欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用1年的诉讼时效规定。

2. 分期支付租金的诉讼时效起算点

根据《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》，在租赁合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。对于分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。