土地租赁合同签订时要注意哪些问题

土地租赁合同签订时应注意的问题

基本案情

某投资公司与某物业公司签订协议，租赁土地使用权并按年支付租金，合同期限为10年。投资公司投入2500万元进行厂房建设和基础设施建设后，物业公司擅自中止供应水电，导致厂房瘫痪。投资公司提起仲裁请求物业公司赔偿损失3000万元，仲裁委员会驳回请求。投资公司向法院提起诉讼，法院查明物业公司承租的厂房用地承租期为7年，且该土地使用权已被转让给房产公司。法院还发现，仲裁庭的一位仲裁员是物业公司总经理的弟弟。法院一审判决撤销仲裁裁决，物业公司赔偿投资公司2500万元。物业公司上诉被驳回，维持原判。

律师说法

1、签订土地租赁合同时需注意以下问题：- 出租人是否拥有土地使用权，是否转租；- 认真审核出租人的土地使用权证照，查看可租期限；- 仔细审查出租人的信誉，特别关注土地是否被抵押；- 合同中应明确出租人承担的义务，尤其是提供的基础条件；- 注意争议管辖约定，尽量避免仲裁。

2、合同争议约定中的仲裁管辖应注意以下问题：- 正确填写仲裁机构名称，一般不包含“市”字；- 充分理解“一裁终局”制度，效率和风险并存；- 仲裁委员会不属于国家机关，权威性有限；- 仲裁员整体素质较法官略显低下；- 仲裁机构的公正性不如法院；- 仲裁机构容易受当地政府或经济团体操控。

3、出租人擅自中止合同应赔偿损失，包括：- 承租人已投入的开发资金损失；- 在承租土地上建设的厂房等物件损失；- 预期利益损失；- 工人工资损失；- 产品废弃损失。如果合同约定了违约金，出租人应承担违约金。

4、诉讼请求及被告选择：- 鉴于物业公司与机床厂存在恶意串通，投资公司可以选择请求物业公司或机床厂赔偿；- 在选择时，应关注被告的履行能力，通常选择资金充足、信誉良好的公司作为被告。