商品房预售的法律问题

一、商品房预售合同的契约自由受限

根据我国《合同法》第4条规定，当事人享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。然而，商品房预售中的预告登记制度实质上限制了契约自由，特别是预售人选择合同相对人的自由。这种限制进一步限制了其他几项自由。尽管根据债权的平等性和相对性，法律并不禁止就同一标的物设定内容相同的多项债权，预售人享有就同一商品房签订多个买卖合同的自由。然而，由于预告登记制度的存在，这项自由实际上丧失了，相应的利益也无法得到保护。根据契约自由原则，法律不应该干预人们缔结合同的权利，而应在一方当事人违反缔约规则或不履行合同义务时，为另一方提供救济的途径。然而，在商品房预售中，法律却提前介入了。

二、房屋预售的条件

为了避免房屋预售过程中的投机行为，损害消费者的正当权益，《中华人民共和国城市房地产管理法》对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当符合以下条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

(二)持有建设工程规划许可证。

(三)按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

这些条件的目的是确保房屋预售的合法性和可靠性。

三、商品房预售与现售的区别

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，也被称为"卖楼花"。主要区别在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。预售合同签订以后，可能出现某种原因导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，从而买房人无法实际获得商品房的所有权。因此，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。