期房买卖的条件及要求

商品房预售违约的赔偿问题

一、商品房和非商品房的定义

在我国，房屋买卖分为商品房和非商品房两种类型。商品房是指由房地产开发商建设和销售的住宅、商业用房以及其他建筑物。而非商品房则指为自用目的自建或委托其他单位建设的房屋和其他建筑物，不包括在商品房范围内。

二、商品房预售制度

根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产转让必须在依法登记领取权属证书的前提下进行，否则销售行为将被视为无效。然而，国家对商品房买卖却规定了预售制度。商品房预售是指房地产开发商在房屋尚在建设过程中预先将其出售给购房人的行为，购房人需支付定金并分期支付房价款。预售是商品房转让的一种特殊形式。然而，预售行为必然增加了购房者的风险，因此国家为此规定了预售许可准入制度和预售登记制度。与此同时，房地产开发商与商品房购买者之间的关系类似于经营者与消费者的关系，在某些情形下应适用《消费者权益保护法》中关于欺诈行为的加倍赔偿规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，如果出卖人在订立商品房买卖合同时具备三种欺诈情形，购买人可以要求退还已支付的购房款及利息，并要求出卖人承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任。

三、商品房预售违约的赔偿要求

根据上述规定，如果出卖人在订立商品房买卖合同时具备以下情形之一，导致合同无效或被撤销、解除，购买人可以要求退还已支付的购房款及利息，并要求出卖人承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任：

(一) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；

(二) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或用于拆迁补偿安置的事实。

因此，如果商品房预售发生违约，购房人有权要求开发商承担双倍赔偿。

商品房预售的条件

一、符合土地和建设要求

商品房预售必须满足以下条件：

(一) 已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二) 持有建设工程规划许可证；

(三) 按照提供预售商品房的数量，投入的开发建设资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应按照国家相关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。预售所得款项必须用于相关工程建设。