如何在商品房认购书中约定定金

定金原则

根据定金原则，如果买受人违约，业主有权不退还定金；而如果业主违约，应双倍返还定金。然而，如果买受人已经缴纳了首付款，则定金原则失效，需要根据违约条款进行处理。

违约条款

根据违约条款，无论交易双方哪一方违反合同约定导致合同无法履行，都应承担违约责任。违约金的数额应由双方协商确定，一般为人民币xxx元。当合同因违约而终止执行时，违约方应向非责任方缴纳违约金，并甲方（业主）应退还乙方（买受人）所收到的全部资金，乙方则应返还房屋（如果未办理交房手续，可以忽略）。

免除责任条款

如果合同因不可抗力的原因（如限购等）而终止，各方不承担责任。在这种情况下，甲方应退还乙方的全部资金，乙方则应返还房屋（如果未办理交房手续，可以忽略）。

定金的特征

根据民法的相关理论，定金具有以下法律特征：

1. 从属性

定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消失。

2. 实践性

定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，并且实际交付定金后，定金担保才能成立。

3. 预先支付性

只有在合同成立后，但尚未履行前交付的定金才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性质。

4. 双重担保性

定金同时担保合同双方当事人的债权。即交付定金的一方不履行债务，则失去定金；而收受定金的一方不履行债务，则应双倍返还定金。根据《民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。如果实际交付的定金数额多于或少于约定数额，则视为变更约定的定金数额。请注意，《民法典》自2021年1月1日起生效，与之相冲突的法律规定失效。在《民法典》生效前，根据《合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。