房产居间合同无效缔约责任的承担

居间合同无效的后果

根据《中华人民共和国合同法》的规定，如果房产居间合同被认定为无效，居间人应当承担损害赔偿责任，并且不能要求支付报酬。

缔约过失责任的定义

缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方违背诚实信用原则，导致另一方的信赖利益受损的情况下，应承担损害赔偿责任。

房屋居间协议的陷阱

买卖义务的设定限制

居间协议约定的是委托人与中介之间的权利义务关系，并不能强制要求委托人签订买卖合同。具体是否签订买卖合同取决于双方是否能够达成买卖条件的一致意见。中介公司以格式条款在居间协议中约定签约时限的做法是无效的。

交易不成收取违约金

根据《合同法》的规定，如果居间人未能促成合同的成立，他们不能要求支付报酬，只能要求委托人支付从事居间活动所产生的必要费用，比如实际发生的交通费、通信费等。中介公司单方面以格式条款约定委托人在买卖不成的情况下承担中介服务费或违约金是没有法律效力的。如果买卖双方利用了中介的交易信息或依靠其媒介作用达成了交易却不支付居间费用，则应承担相应的违约责任。

意向金的风险

许多中介公司会要求买方支付一定数额的意向金作为购买诚意的表示。一旦中介公司收到该笔费用，他们会利用它来牵制委托人，使其不得不签订买卖合同。然而，在现实情况下，居间协议不可能包含买卖合同中所有应包含的内容。在买卖双方对许多重要交易条件尚未达成一致的情况下，将意向金转化为定金会存在很大的交易风险。因此，买卖双方应在签订正式的买卖合同后再支付定金。

先收费再办手续的限制

根据规定，经纪机构单方收取的中介费用最高不得超过房地产交易中心登记成交价的1%。经纪机构只有在办理完产权过户、户口迁移等手续后才能收取中介服务费。然而，实际情况是，很多房产中介要求委托人在办理相关手续之前一次性支付全部费用。