商品房拍卖的情形

一、拍卖机构的选择

根据2004年发布的《最高关于平易近事施行中拍卖和变卖财富的》规定，商品房拍卖的机构选择可以采用以下三种方式：(一)由当事人两边协商分歧后经审查确定的方式。(二)在当事人两边协商不成的情况下，通过抽签、摇珠等随机方式确定评估、拍卖机构。(三)在当事人两边提出申请的情况下，通过公开投标方式确定评估、拍卖机构。

二、房产拍卖的主要程序

房地产拍卖的主要程序包括以下几个步骤：(一)拍卖行接受客户委托房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行作为委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。(二)拍卖的鉴定与估价对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。(三)确定拍卖房产底价拍卖房产底价是指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。(四)确定拍卖日期拍卖日期的确定与拍卖房产的产别、用途、数量有关。从刊登广告到公开拍卖，时间间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。(五)发布拍卖公告拍卖是一种公开竞买活动，必须发布拍卖公告，主要包括拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其他必要事项。(六)审查竞买人资格参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位应提供相应的证明文件进行审查。(七)竞买人缴付保证金在拍卖程序中，竞买人缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功后，其保证金可转为价金；竞买未成功，保证金将如数退还。(八)组织拍卖会实施拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。(九)拍卖品的权属移交房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。