二手房买卖需要详细约定的事项是什么
点击数：13 更新时间：2024-08-29
1、价款
在约定价款时，应明确房屋的总价款，付款方式和条件，定金和尾款的履行期限、地点和方式。此外，还需要详细说明交房时间和条件，办理相关手续的过程，以及双方如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务的配合与协调问题，以及各种税费和其他费用的分摊方式。
2、违约责任
主要应明确违约情形，包括违约责任的承担方式，违约金、定金和赔偿金的计算和支付方式，以及免责情况和担保形式等。同时，还需要解决与违约金或定金选择适用相关的问题。
此外，还需要特别关注约定户口问题。许多二手房卖家在交易后仍未迁出户口，这可能给买家带来许多不便。因此，在合同中应明确约定户口的迁出和迁入问题。
二手房买卖涉及到产权、抵押、原承租户的利益等多种法律关系。由于在签订合同时未考虑相关法律问题，常常导致房屋买卖合同无效或被撤销，给买方造成损失。为避免纠纷的发生，防止不必要的损失产生，根据实践经验，总结了二手房买卖中常见的七种容易引发争议的法律问题。在签订买卖合同时，如果不符合这些条件，购买人应谨慎处理。
非产权所有人不得出卖他人房屋。在实践中，也存在非所有权人出卖他人房屋的情况，如亲人之间的代卖和朋友、熟人之间签署的授权委托书代卖等。作为购买人，应审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书，并仔细查看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限和期限等，以防被欺骗。
另外，如果房屋的产权人是未成年人，如果是未成年人的父母或其他监护人出卖其房屋，应注意监护人出卖房屋的目的是否符合未成年人的利益，如支付学费、医疗费等用途。否则，未成年人可以依据我国《未成年人保护法》的相关规定主张房屋买卖合同无效。
作为房屋出卖人的产权人，如果在签订合同时不具备民事主体资格，除非经过其监护人追认，所签合同无效。具体分为以下两种情形：
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，他们应由其监护人代理实施民事行为，不能独立签订房屋买卖合同。
(2)限制民事行为能力人未取得监护人同意签订的房屋买卖合同。限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，对于比较复杂或重大的民事法律行为，他们缺乏判断能力和自我保护能力，进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得监护人的同意。未经监护人同意，限制民事行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
根据我国《民法通则》的规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。如果房屋为数人共有，必须征得共有人的同意才能出卖。对于夫妻共有或家庭共有的房屋，可能在产权证上只登记为一人，难以确定是否共有产权。购买人可以查看产权人的结婚证书、户口本等相关证书来了解情况。对于夫妻共有或家庭共有的房屋，在签订房产买卖合同时，如果共有人无法到场，需出具经过公证的委托书和代理人的身份证件，由代理人代签合同。如果部分共有人未取得其他共有人的同意，擅自出卖共有房屋，买卖行为可能无效。特别需要注意的是，房改房上市交易除了要求房产证上的产权人签字外，还需要同住人的签字同意。
根据法律规定，房屋所有人出卖已租出的房屋时，必须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件。在同等条件下，承租人享有优先购买权。所谓“同等条件”主要指房价相同，还包括房价交付期限和方式等。如果购买已出租的房屋，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人未告知承租人房屋出售的情况，擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
常见的三种未取得权属证书而进行买卖的情况包括转让未取得权属证书的“期房”、转让未取得权属证书的“回迁房”和转让违章建筑的房屋。对于前两种情况，购买人应慎重处理。如果在签订合同时出卖人尚未取得“三证”，但在发生纠纷时已经取得，买卖合同有效；如果在发生纠纷时还未取得“三证”，合同将被认定无效。如果房价上涨，出卖人恶意不办理权证，却主张当初所签合同无效，买受人将因此受到很大损失。对于第三种违章建筑的房屋，不得进行买卖，否则买卖无效。
一种情况是设有抵押，比如通过按揭贷款购买的房屋。购买设有抵押的二手房时，必须征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，不能擅自进行交易和过户。另一种情况是司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的，不得进行二手房买卖。购买人可以到房屋所在地的房地产交易部门查询房屋是否被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，以及是否已设定抵押。