大连暂不实行央行新政,二套房首付比例仍为六成
点击数：12 更新时间：2024-05-29
为了规范个人住房公积金贷款管理，确保公积金贷款资产安全，根据《大连市个人住房公积金贷款管理办法》(大房金管发[2014]3号，以下简称《办法》)，制定本实施细则。
《办法》中代办银行指中国工商银行股份有限公司大连市分行、中国建设银行股份有限公司大连市分行、交通银行股份有限公司大连分行。
《办法》中办事处指：
(一)抵押房屋坐落在市本级的(含中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区，下同)：商品房纯公积金贷款在市本级各办事处均可办理;商品房组合贷款在组合银行所在办事处办理;其他类型贷款，在抵押房屋所在区办事处办理。
(二)抵押房屋坐落在区市县范围内的，由抵押房屋所在地办事处(或网点)办理。
借款人是指符合《办法》规定的公积金贷款条件的职工。同一笔公积金贷款的借款人不得超过两人。两个借款人的，借款人之间应为配偶或两代以内直系亲属关系;借款人与购房人不是同一人的，应为配偶或两代以内直系亲属关系。借款人与贷款所购房屋的原所有权人之间不能为本人或配偶关系。
借款人办理组合贷款之公积金贷款的借款人与商业贷款的借款人可不为同一人，但二者应为配偶或两代以内直系亲属关系。
购房人、抵押人(含配偶，下同)应年满18周岁。
根据《办法》第四条第一款第一项，借款人设立个人住房公积金账户须满180天，并自申请公积金贷款之日起向前推算，按时、足额、连续缴存住房公积金6个月以上。
根据《办法》第四条第一款第二项，本市区域是指大连市所辖区(市)县。
根据《办法》第四条第一款第二项，子女可以以自己名义为已退休父母申请一次公积金贷款，且不占用子女的公积金贷款额度，但需同时满足以下条件：1、父母双方均已退休，以父母的名义购买自住住房;2、父母一方或双方退休前在本市缴存住房公积金;3、父母双方均未办理过公积金贷款(含异地贷款);4、一个家庭只能办理一次此类公积金贷款;5、一个家庭只能一个子女申请一次单人公积金贷款。
根据《办法》第四条第一款第三项，借款人申请公积金贷款时收入稳定。单身借款人，本人无不良贷款记录或不良信用记录;已婚借款人，夫妻双方无不良贷款记录或不良信用记录。不良贷款记录或不良信用记录包括：贷款当前逾期、贷记卡当前逾期、准贷记卡存在透支180天以上未还记录、贷记卡存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期记录、单笔贷款存在近24个月内连续逾期超过6期记录或累计逾期超过10期记录、单笔贷款存在累计逾期超过24期记录、贷款存在担保人代还记录、近24个月内贷款存在展期(延期)或以资抵债等记录、存在因信用不良被起诉的记录、有骗提住房公积金、骗贷公积金贷款的记录、其他不良贷款记录或不良信用记录。
办事处成立审贷小组，由办事处主任、业务科科长、会计科科长组成，对存在不良贷款记录或不良信用记录的贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况进行综合分析，并决定是否同意贷款。
根据《办法》第四条第一款第四项规定比例，借款人办理首套房贷款的，自筹资金比例按以下情况区分确定：
1、购买商品房的，自筹资金比例不得低于房款总额的30%(即贷款成数不高于70%)，但建筑面积90平方米以内的，自筹资金比例可降至20%(即贷款成数不高于80%)。
2、购买房改房的，自筹资金比例不得低于房款总额的30%(即贷款成数不高于70%)。
3、购买存量房的，自筹资金比例不得低于房屋交易价与评估价较低值的40%(即贷款成数不高于60%)，但所购房屋建筑面积在90平方米以内且房龄在5年以内的，自筹资金比例可降至30%(即贷款成数不高于70%)。
4、购买无所有权住房、置换房屋的，自筹资金比例不得低于房屋交易价与评估价较低值的40%(即贷款成数不高于60%)。
5、自建住房的，自筹资金比例不得低于评估价的40%(即贷款成数不高于60%)。
6、回迁房屋的，自筹资金比例不得低于抵押房屋评估价的40%(即贷款成数不高于60%)，且贷款额度不得超过回迁安置房增加房款金额。
7、互换房屋的，自筹资金比例不得低于抵押房屋评估价的40%(即贷款成数不高于60%)，且贷款额度不得超过互换房屋的差价。
借款人办理二套房贷款的，自筹资金比例不得低于房款总额的60%(即贷款成数不高于40%)。
借款人办理三套房贷款的，不予受理。
公积金贷款的住房套数按借款人家庭未还清的个人住房贷款情况确定。
通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统等查询和认定，借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款;只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款;有两笔以上尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。
尚未还清的个人住房贷款记录不包括子女为已退休父母办理的不占用子女额度的贷款及借款人配偶的房改房贷款。
根据《办法》第四条第一款第五项，用于抵押的房屋，应权属明晰，且不影响大连市住房公积金管理中心实现抵押权。
根据《办法》第五条，办事处在进行公积金贷款审查时，前台柜员须与借款人、购房人面谈，甄别购房行为的真实性，并根据不同购房类型，分别按以下程序办理公积金贷款。
(一)商品房贷款
1、受理：借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权中心查询征信情况。中心审核通过后，借款人提交本人、配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况证明、经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同、预交房款发票等材料原件及复印件，与贷款审批业务有关的其他必要材料。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产管理部门要求提供。
2、审批：中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度和期限。若借款人申请组合贷款，中心审批贷款额度和期限后打印《组合贷款联络单》交借款人到组合贷款银行办理商业贷款。商业贷款银行审查同意贷款的，在《组合贷款联络单》上填写商业贷款额度和期限并签章，与借款人签订商业贷款合同。借款人将《组合贷款联络单》、商业贷款合同及贷款申请材料提交中心。
3、抵押登记：借款人、抵押人持相关抵押登记材料到房地产管理部门办理预抵押登记手续，并将预抵押办结材料转交中心保管。
4、放款：中心收到预抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户。
(二)存量房贷款
1. 借款人填写《贷款申请表》，并授权中心查询征信情况。
2. 中心审核通过后，借款人提交以下材料原件及复印件：
3. 中心审核材料后返还原件，留存复印件。
4. 办理抵押登记手续所需材料，按照房地产管理部门要求提供。
1. 中心审查借款人提交的申请材料，确定公积金贷款额度和期限。
2. 借款人交纳借款合同印花税，与中心签订借款合同。
3. 如借款人选择委托代理公司办理抵押登记和权证手续，需交纳代办费。
1. 借款人（或代理公司）持相关抵押登记材料到房地产管理部门办理抵押登记手续。
2. 完成抵押登记手续后，将抵押办结材料转交中心。
中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行将公积金贷款资金以转账方式划至借款人个人银行结算账户。
1. 受理：借款人填写《贷款申请表》，并授权中心查询征信情况。
2. 中心审核通过后，借款人提交以下材料原件及复印件：
3. 办理抵押登记手续所需材料，按照房地产管理部门要求提供。
1. 受理：借款人填写《贷款申请表》，并授权中心查询征信情况。
2. 中心审核通过后，借款人提交以下材料原件及复印件：
3. 办理抵押登记手续所需材料，按照房地产管理部门要求提供。
1. 受理：借款人在取得自建房的房屋产权证后，填写《贷款申请表》，并授权中心查询征信情况。
2. 中心审核通过后，借款人提交以下材料原件及复印件：
3. 办理抵押登记手续所需材料，按照房地产管理部门要求提供。
借款人需提供自有、共有或第三者所有的产权房屋作为担保，申请办理回迁房贷款的流程如下：
1. 受理：借款人填写《贷款申请表》，并授权中心查询征信情况。
2. 中心审核通过后，借款人提交以下材料原件及复印件：
3. 办理抵押登记手续所需材料，按照房地产管理部门要求提供。
1. 受理：借款人在所换房屋已过户至借款人或其配偶名下后，填写《贷款申请表》，并授权中心查询征信情况。
2. 中心审核通过后，借款人提交以下材料原件及复印件：
3. 办理抵押登记手续所需材料，按照房地产管理部门要求提供。
1. 受理：借款人填写《贷款申请表》，并授权中心查询征信情况。
2. 中心审核通过后，借款人提交以下材料原件及复印件：
3. 办理抵押登记手续所需材料，按照房地产管理部门要求提供。
1. 若借款人为双人，计算公积金贷款额度时，应分别计算每个借款人的公积金贷款额度后相加确定总贷款额度。
2. 借款人累计公积金贷款额度不得超过抵押房屋所在区域的最高贷款额度。
3. 借款人及配偶选择使用贷款时住房公积金账户余额转账偿还本次公积金贷款的，其实际可使用的贷款额度为按规定条件计算的贷款额度。
4. 公积金贷款利率执行中国人民银行的规定，并随中国人民银行利率调整而调整。
5. 公积金贷款期限最短为1年，最长为30年，且必须是整数年。
根据相关规定，家庭购买第二套住房时，公积金贷款的利率将执行基准利率的1.1倍。
如果借款人逾期还款，将按照中国人民银行的相关规定计收罚息。
如果借款人选择提前偿还公积金贷款本息，利率将按照借款合同约定执行，并且已经偿还的公积金贷款本息不再调整。
如果借款合同在履行期间需要展期，公积金贷款的期限将从贷款发放日开始计算。当贷款期限达到新的利率档次时，将按照新的利率计收利息。
根据规定，等额本息和等额本金还款方式在借款合同履行期间可以在提前部分还款时进行变更，但是在合同履行期内只能变更一次。
借款人在按时偿还公积金贷款三个月后，可以申请提前还款。如果借款合同有其他约定，将按照约定进行。
根据规定，规定金额指的是人民币五千元，还款额以千元为单位计算。如果进行提前部分还款，可以同时缩短贷款期限，具体期限由借款人与中心协商确定。
根据规定，2008年12月31日以前发放的公积金贷款，合同约定的还款日为每月20日(按季还款的为每季末月20日)。而2009年1月1日以后发放的公积金贷款，合同约定的还款日为公积金贷款放款日的每月对应日(当月无对应日的，该期还款日为当月末日)。
如果借款人逾期还款，中心有权从借款人及其配偶的住房公积金账户直接扣划住房公积金用于偿还欠款。
公积金贷款的偿还顺序为：先偿还罚息，然后是利息，最后是本金。
借款人不可撤销地授权中心自第一个约定还款日起按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还公积金贷款，其配偶也可以委托中心按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还公积金贷款。划款顺序为：先使用借款人的住房公积金，然后是配偶的住房公积金，最后是借款人个人银行结算账户资金。
如果借款人购买商品房、存量房、房改房、自建房、互换产权房、置换房，应以购买或建造的房屋作为抵押物。如果借款人购买无房屋所有权的住房或回迁房，应以自有、共有或第三者所有的房屋作为抵押。
借款人提供的抵押房屋应不在动迁公告范围内。
如果因城市建设需要，已经抵押的房屋被列入拆迁范围，抵押人应及时通知中心。如果抵押人选择货币补偿方式，应提前使用拆迁补偿款偿还剩余公积金贷款本息。如果拆迁补偿款不足以偿还剩余公积金贷款本息，借款人应重新提供中心认可的抵押物或自筹资金提前全部偿还剩余公积金贷款本息。如果抵押人选择产权调换安置方式，借款人应重新提供中心认可的抵押物或自筹资金提前全部偿还剩余公积金贷款本息。
为保证抵押房屋评估价值的真实性，借款人应提供中心认可的房地产评估机构出具的评估报告。
借款合同的变更包括借款人的变更、抵押人的变更、抵押物的变更以及借款期限的变更。
在借款合同履行期间，如果借款人出现离婚、死亡等情形，经中心审核同意，可以变更借款人。
因离婚变更借款人，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、离婚证、经公证的财产、债务分割协议或法院出具的离婚判决书(调解书)、变更后的借款人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明。
因死亡变更借款人，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、医学死亡证明或公安机关出具的死亡销户证明或法院出具的宣告死亡判决书、经公证的房屋继承证明、变更后的借款人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明。
申请人需持上述材料向贷款所在办事处提出申请，办事处将对变更后的借款人的还款能力进行综合评价，经审查同意后，签订借款变更合同。
在借款合同履行期间，如果抵押人出现离婚、死亡等情形致使抵押房屋权属发生变化的，可以变更抵押人。
因抵押人出现离婚、死亡等情形变更抵押人的，需提供的材料与变更借款人相同。
申请人需持上述材料向贷款所在办事处提出申请，经审查同意后，签订借款变更合同，抵押人到房地产管理部门办理抵押人变更手续。中心收到抵押人变更办结手续后，在业务管理系统中进行抵押人变更操作。
在借款合同履行期间，如果借款人出现调整所购住房或因其他原因需要变更抵押物等情形的，可以变更抵押物。变更后，未偿还公积金贷款本金、利息及罚息之和与抵押物价值之比不高于该笔公积金贷款审批时核批的贷款成数。
因借款人所购住房调整变更抵押物的，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、房地产开发企业同意退房的证明、房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同、购房款发票、保险公司或担保公司同意变更的书面证明、契税、维修基金等相关税费缴交证明等。
因其他原因变更抵押物的，需提供抵押物评估报告、抵押人身份证件、抵押物所有权证明、保险公司或担保公司同意变更的书面证明等。
办理程序参照抵押人变更办理程序。
在借款合同履行期间，如果借款人申请缩短或延长借款期限，经中心审核同意，可以变更借款期限。
申请缩短借款期限的，借款人应提前部分还款。
申请延长借款期限的(即展期)，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、失业证、街道出具的家庭生活困难证明、保险公司或担保公司同意变更的书面证明等材料，延长后的借款期限不得违反相关规定。
借款合同变更需按房地产管理部门要求办理相应的变更手续。
如果出现《办法》第二十六条规定的情形，将根据《贷款通则》的相关规定，除了提前收回全部公积金贷款本息外，还将按照中国人民银行的有关规定对逾期或挪用部分的公积金贷款加收罚息。
借款合同的签订和变更，需要借款人和抵押人亲自到场签字并按捺指印。指印应为食指指印，印迹应清晰。
借款人必须以自有、共有或第三者所有的房屋以及其他具有所有权的资产作为借款的抵押物或质物。如果借款人到期不能偿还公积金贷款本息，中心有权依法处置抵押物或质物。如果有贷款保险(担保)，中心有权要求保险(担保)公司承担偿还公积金贷款本息的连带责任。同时，中心将协助保险(担保)公司依法处置抵押物或质物，或直接将抵押权或质权转移给保险(担保)公司。
本实施细则所称的以上、以内包括本数；所称的以下、以外不包括本数。
本实施细则由中心负责解释。
本实施细则自2015年4月1日起施行，有效期至2020年3月31日。《个人住房公积金贷款管理办法实施细则》即行废止。