首套房二套房是如何认定

二套房贷款条件

1. 公积金使用情况

借款人购买首套房时没有使用公积金贷款，或者已经还清了之前使用的公积金贷款。

2. 住房面积要求

借款人家庭现有人均住房面积不得低于当地公积金管理中心规定的面积。

3. 还款能力和信用评估

借款人需要具有良好的还款能力和个人信用，能够按时足额地偿还贷款。

4. 首付款要求

借款人购买二套房需要支付的首付款不得低于当地相关部门的规定。

5. 其他条件

当地住房公积金管理中心对于二套房公积金贷款可能还有其他特定条件。

首套房和二套房的认定

一、首套房认定

1. 借款人曾经购买过一套房，商业贷款已经结清，再次贷款购买房屋，被认定为首套房。如果商业贷款尚未结清，则被认定为二套房。

二、二套房以上认定

2. 借款人个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清，另一套尚未还清，此时再次贷款购买房屋，则被认定为二套房以上。

三、夫妻共同贷款情况

3. 夫妻两人的情况，一方在婚前使用商业贷款购买房屋，另一方在婚前使用公积金贷款购买房屋，婚后两人以夫妻名义共同贷款购买房屋。如果之前的贷款已经还清，银行或金融机构可以根据借款人的偿付能力和信用状况等具体因素，灵活确定贷款利率和首付比例。如果之前的贷款尚未还清，则被认定为二套房以上。

四、全款购房情况

4. 借款人曾经全款购买过一套房，现在选择贷款购买房屋，则被认定为首套房。

五、全款购房后再次贷款情况

5. 借款人曾经全款购买过一套房，后来卖掉了该房产，房屋登记系统无法查到该房产信息，现在再次贷款购买房屋，则被认定为首套房。

六、无法查询房产登记系统的情况

6. 在当地暂时无法查询房产登记系统的情况下，银行会进行尽职调查，核实借款人已经拥有一套住房，如果调查证明借款人已有一套住房，则再次贷款购买房屋被认定为首套房。

七、全部出售并提供证明的情况

7. 借款人个人名下有两套房的商业贷款记录，全部房产已经出售并能够提供两套房屋出售的证明，此时再次贷款购买房屋，则被认定为首套房。

八、商业贷款和公积金贷款已还清的情况

8. 借款人个人名下有一套房的商业贷款已经还清，另一套房屋使用的是公积金贷款且已经还清，现在申请商业贷款再次购买房屋，则被认定为首套房。

九、夫妻共同贷款的情况

9. 夫妻两人的情况，一方在婚前已经拥有房产但没有贷款记录，另一方在婚前有贷款记录但名下没有房产，婚后共同贷款购买房屋，则被认定为首套房。

十、贷款购买房屋后全部出售的情况

10. 借款人曾经通过贷款购买过两套以上的房屋，后来全部出售，通过房屋登记系统无法查询到房产信息，但在银行征信系统中可以查到贷款记录，再次贷款购买房屋，则被认定为首套房。