未达到房屋交房条件违约责任怎么计算

未达到房屋交房条件的违约责任计算

1. 购房者的权利

在未达到商品房约定交付条件的情况下，购房者有权拒绝接收商品房，并要求开发商承担相应的违约责任。符合法定和约定的条件时，购房者还可以依法或依约解除合同。

2. 竣工验收的问题

竣工验收报告、竣工验收备案表等并不意味着商品房合格。竣工验收是由开发商自行组织，并且通常采取抽查方式进行。因此，在实践中经常出现通过竣工验收形式上合格，甚至取得竣工备案证明书，但实际质量不符合国家强制标准和行业标准的情况。购房者可以请具备法定资质的专业机构进行鉴定，如果鉴定结果为不合格，就应认定为不符合法定交付条件。

3. 购房者的违约责任要求

如果商品房不符合约定的交付条件，购房者有权要求开发商承担违约责任。购房者可以选择继续履行合同、采取补救措施或要求赔偿损失等多种方式。除非商品房质量不符合要求导致无法实现合同目的，否则购房者不能以商品房质量不符合约定为由拒绝接受商品房。这一点在合同法第148条中有明确的法律依据，但购房者仍享有追究开发商违约责任的权利。如果商品房的主体结构质量不合格，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以依法解除合同并请求赔偿损失。

未达到商品房交付法定条件交房的法律后果

1. 开发商的行政责任

如果开发商在不具备商品房交付法定条件的情况下交房，将承担相应的行政责任、民事责任甚至刑事责任。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第37条规定，违反该条例规定将验收不合格的房屋交付使用的，房地产开发主管部门可以责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，工商行政管理部门可以吊销营业执照；如果给购买人造成损失，开发商应承担赔偿责任；如果造成重大伤亡事故或其他严重后果，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

2. 购房者的权利

购房者可以拒绝接收未达到商品房交付法定条件的商品房。开发商应承担由此产生的法律后果。如果交房逾期，购房者有权要求开发商承担相应的违约责任。符合法定和约定的条件时，购房者可以依法或依约解除合同。但如果法定条件与合同约定的交付条件相冲突，则应以合同约定为准。

3. 购房者接收商品房后发现问题

如果购房者在不知情的情况下接收了未达到商品房交付法定条件的商品房，购房者有权向政府有关部门投诉，并要求开发商承担行政责任和违约责任。购房者可以要求开发商继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失。赔偿损失的计算可以参考逾期交房的违约责任计算方法。当达到合同约定或法定解除条件时，购房者还有权解除合同。