房屋质量问题下的法律责任和补救措施

1.实际履行

根据我国合同履行的基本原则，买受人购买的房屋如果存在地基基础工程及主体结构工程质量问题，可以要求出卖人按照法律和合同的规定进行修复加固，以确保建筑物的安全。实际履行是一方违约后另一方可以采取的主要补救措施。

然而，在考虑实际履行时需要考虑违约方是否有能力继续履行合同义务以及继续履行的合理性。如果违约方确实无力继续履行或继续履行会造成更大的代价等情况下，不宜采取实际履行这种补救措施。

2.解除合同

当房屋的地基基础工程及主体结构工程质量问题无法通过修复解决时，买受人可以请求解除合同。解除合同是一种严厉的措施，一般情况下，当事人在没有任何法定或约定依据的情况下不得任意解除合同。

3.违约金及损害赔偿

如果出卖人交付的房屋不符合合格标准，无论买受人请求实际履行还是解除合同，均不影响买受人要求出卖人支付违约金和承担损害赔偿责任。

4.违约侵权责任

根据《合同法》第122条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求承担侵权责任。”这一条款涉及到违约责任和侵权责任的竞合问题。在此需要注意以下几点：

1. 如果不法行为导致受害人身体伤害和精神损害，即使当事人之间存在合同关系，也应按照侵权责任进行处理，因为合同责任无法弥补受害人所遭受的人身伤害和精神损害。
2. 当事人之间存在合同关系，而不法行为只造成受害人财产损失时，按照合同纠纷的处理方式对受害人更有利。
3. 在责任竞合的情况下，如果当事人事先在合同中约定双方仅承担合同责任，原则上应遵守其约定。然而，当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任。在这种情况下，受害人享有两种权利。