案例分析：北京市房屋买卖合同中的定金与订金问题

背景

2010年4月7日，龚某与赵某签订了一份《北京市房屋买卖合同意向书》，合同约定，龚某将其所有的位于北京市海淀区上地某小区的一栋房产出售给赵某，转让总房价款为135万元人民币，双方应于2010年4月15日签订正式的《北京市存量房买卖合同》。

争议

签订意向书当日，赵某向龚某支付订金人民币5万元。然而，龚某因想将房屋卖给他人，拒绝与赵某签订正式合同。赵某根据合同约定，将龚某起诉至北京市海淀区人民法院上地法庭，要求龚某按照定金罚则双倍返还定金。然而，法院未支持赵某的诉讼请求。

律师评析：定金与订金的法律效果差异

问题核心

本案中，赵某的诉讼请求未被法院支持的主要原因在于，赵某和龚某所设定的“订金”并非担保法意义上的“定金”。虽然定金与订金只有一字之差，但它们的法律效果是有很大差别的。

定金的法律效果

明确约定为“定金”的情况下，可以适用定金罚则，定金能对主债权起到担保作用。当支付定金的一方违约时，不能收回定金；当收受定金的一方违约时，应双倍返还定金。

订金的法律效果

而若明确约定为“订金”的情况下，则不能适用定金罚则。此外，订金本身也并非法律意义上的术语。一旦一方当事人出现违约情形，给付订金的一方有权收回，收受订金的一方无需双倍返还。因此，订金无法起到对债的担保作用。

设定和适用定金时应注意的事项

1. 注意定金与订金的区别

当事人希望通过给付或收受某种金钱作为债的担保时，应明确约定为“定金”，而不能约定为“订金”。根据担保法司法解释的规定，若没有明确约定定金性质的，人民法院不支持当事人主张定金权利。

2. 注意定金合同的实践性

定金合同从定金实际交付之日起生效。若双方当事人仅订立了定金合同，但并未交付定金，定金合同并不生效，也无法起到对债的担保作用。另外，若实际交付的定金金额多于或少于定金合同约定金额，视为对定金合同的变更。但若对方当事人提出异议并拒绝接受定金，则不能视为对定金合同的变更。

3. 注意设定定金数额的限制

根据担保法的规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。因此，当事人设定定金数额时，应按照法律规定设定不得高于主合同标的额20%的定金。

4. 注意定金适用的限制

定金罚则作为一种相对比较严厉的惩罚措施，并非在任何情况下都可以随时适用。根据担保法司法解释的规定，除了立约定金、成约定金（发生在合同订立阶段）和解约定金（以定金罚则为解除合同条件）外，一般要求合同目的无法实现的情况下才能适用违约定金。轻微的违约，并没有导致合同目的无法实现的情况下，不能适用定金罚则。但若法律另有规定或当事人明确约定可以适用定金罚则，应遵从法律规定或当事人约定。