房屋未竣工签订租赁合同效力

房屋租赁合同的效力问题与未竣工房屋的验收

一、房屋未竣工签订租赁合同效力的认定原则

对于未经验收或无法通过验收的未竣工房屋，与承租人签订的租赁合同一般被认定为无效。然而，在一审法庭辩论终结前完成验收的情况下，人民法院应当认定该合同为有效。

在涉及未竣工房屋的租赁合同效力问题上，应坚持以无效为原则，以有效为例外。未完成验收的房屋违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，一般情况下，违反法律强制性规定的合同应被认定为无效。然而，在特定情况下，若在一定时间点之前完成验收，可以对合同效力进行补正，使合同由无效转变为有效。

二、房屋租赁合同的合法性审查以规划许可为核心要件

标的物的合法性是租赁合同有效的前提。在房屋租赁案件的审判实践中，如何确认标的房屋的合法性存在较大分歧。根据相关法律法规的规定，房屋工程的规划审批、施工审批、验收备案、权属登记等环节都属于国家管制范围，涉及众多规范性文件的强制性条款。然而，实际上，许多未取得完全合法手续的房屋已经建成并投入租赁市场。对于这类手续不完备的房屋，是否应一概认定为违法建筑，从而将涉及此类房屋的租赁合同也认定为无效？

根据《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》，以下三种房屋租赁合同被认定为无效：

1. 未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可证规定建设的房屋，在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
2. 未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，在一审法庭辩论终结前未经主管部门批准建设。
3. 租赁期限超过临时建筑的使用期限，在一审法庭辩论终结前未经主管部门批准延长使用期限。

由此可见，对于租赁房屋的合法性审查应以是否取得规划许可为核心要件。规划管理部门的规划审批反映了国家对建设项目在区域用地布局、功能分区和交通体系中的合法性认定。根据《城乡规划法》第四十条的规定，所有城镇区域的建设工程都应申请规划许可证，规划许可证是建设工程的"准生证"。未取得规划许可或未按照规划建造的建筑物均属于违法建筑。

当然，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，如果租赁物危及承租人的安全或健康，即使承租人在订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。