赠与房产不可要回的情形

赠与合同的撤销与限制

根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。然而，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不适用该规定。

受赠人的交付请求权

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，如果赠与人不交付赠与的财产，受赠人有权要求交付。

房地产赠与合同的法律特征

单务、无偿合同

房地产赠与合同是一种单务、无偿合同。赠与人自愿承担将房地产赠与对方的义务，而不享有对等的权利。受赠人则享有无偿接受对方所赠房地产的权利，而不承担相应的义务。

实践性合同

房地产赠与合同是一种实践性合同。只有在赠与人将房地产实际交付给受赠人，并且受赠人接受赠与房地产之后，该房地产赠与合同才生效。一旦房地产赠与合同生效，赠与人就无法撤回赠与。

要式合同

房地产赠与合同必须符合要式合同的要求。首先，该合同应采用书面形式，由双方当事人达成协议，并订立书面合同。其次，该赠与合同应经公证机关公证（如涉外房地产赠与还需认证）。最后，类似于房地产买卖合同，房地产赠与合同应按照《城市房地产管理法》和相关规定办理过户登记手续，否则赠与将无效。