行使担保物权的时限

物权法的规定

根据物权法第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。如果抵押权人未在该期间行使抵押权，人民法院将不予保护。而根据担保法第十二条第二款的规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权，人民法院应当予以支持。

行使期限的比较

物权法规定的行使担保物权的期限是主债权的诉讼时效期间，也就是债权人应该在对主债权提起诉讼时同时要求实现抵押权。这个期限要短于担保法规定的主债权诉讼时效结束后两年内。

存续期问题

保证期间的争议

在我国的担保法中，对于保证这一担保形式，规定了约定保证期间和法定保证期间两种保证期间。然而，对于担保物权而言，通常认为由于其属于物权，不受制于针对请求权的诉讼时效。而关于是否受制于除斥期间，担保法并未设定明确规定，因此在实务中曾经存在较大争议。比如，在抵押权纠纷发生后，对于超过登记期限的抵押是否予以保护或认定抵押权消灭，各地法院的判决标准不一致。

担保法司法解释的规定

为了解决实践中存在的突出问题，统一裁判尺度，担保法司法解释第12条规定，担保人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后2年内行使权利的，法院应予支持。这一规定缺乏相应的立法依据，只是为了解决实践中的问题而采取的临时措施。

关于建设用地使用权与地上建筑物分别抵押问题

以往的争议

在以往的实践中，存在这样的情形：抵押人在设定房地产抵押时只对房产或地产办理抵押登记手续，未将房产与地产一并抵押登记，或者将房产与地产分别抵押给不同的债权人，并分别办理抵押登记。对于这种情况，是否应认定抵押有效一直存在争议。

担保法和物权法的规定

根据担保法第36条的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押时，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押时，应将国有土地上的房屋同时抵押。而物权法第182条第1款基本重述了担保法第36条第1款的规定，并在第2款明确规定，抵押人未将土地使用权与地上建筑物一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

明确规定的意义

物权法的明确规定解决了以往对于建设用地使用权与地上建筑物分别抵押的争议。根据该规定，如果抵押人未将土地使用权与地上建筑物一并抵押，未抵押的财产将被视为一并抵押。这一规定使法官们在审理案件时能够明确处理这种情况，为实践提供了明确的指导。