卖房人的房屋有抵押如何继续履行

卖房人的房屋有抵押如何继续履行

根据《中华人民共和国物权法》规定

根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，在合同成立时生效，未办理物权登记的情况下，不影响合同的效力。

抵押期间的转让和继续履行

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，如果抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。但是，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。

继续履行合同所需条件

继续履行的定义

继续履行是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，违约方应当承担按合同约定履行合同的责任。

继续履行的条件

根据合同法的规定，除了存在违约行为外，继续履行还必须具备以下条件：

1. 继续履行的可能性

继续履行是按合同约定的标的履行，只有在合同有继续履行的可能时，违约方才能承担继续履行的责任。在某些情况下，法律并不要求违约方负继续履行责任，而只要求违约方承担违约金和损害赔偿责任。实际履行与特别法相冲突时，也不适用继续履行。对于自然债务在当事人违约后发生合同履行不能时，因违约方已经没有履行合同的能力，也不能让违约方承担继续履行的责任，只能采取其他补救措施。

2. 继续履行的必要性

继续履行只是违约的一种补救措施，债权人是否要求违约方继续履行以及违约方应否继续履行都应考虑其经济合理性。继续履行是否必要是以履行费用为标准来判断的，如果继续履行费用过高，势必破坏当事人之间的利益平衡，就不能适用继续履行的责任形式。

3. 债务标的适于强制履行

只有在合同约定的标的适于强制履行时，才宜于追究违约方继续履行的责任。如果当事人约定的合同标的不适于强制履行的，如委托合同等因相信对方的特殊技能、业务水平、道德品格而订立的合同，因其严格的人身性质，实际履行有悖于合同的性质，因而不得适用继续履行。对于提供劳务的合同，也不得以履行合同债务为由强令债务人提供劳务。

4. 债权人在合理期限内请求继续履行

债权人是否要求违约方承担继续履行责任是债权人的权利，但债权人要求继续履行应当在合理的期限内提出，否则，债权人即丧失请求违约方继续履行合同的权利。合同法规定了债权人在合理期限内未要求履行的情况下，不适用继续履行的责任形式，主要是为了促使债权人及时行使继续履行的权利，以稳定当事人之间的关系，保护违约方的利益。