资金监管在房地产交易中的作用及流程

一、资金监管的定义

资金监管是指在房地产交易中，买卖双方的交易资金不直接通过中介公司，而是由房地产主管部门和银行在银行开立资金监管专用账户进行管理。该账户属于银行，购房人在规定期限内完成过户后，资金将划入原业主账户，因此买卖双方都需要在监管银行开设账户。

二、二手房资金监管的流程

二手房全款购房资金监管流程：1) 买卖双方签订购房合同，并提出资金监管需求。2) 买卖双方在监管银行设立监管户并签订资金监管协议，买方付款后款项直接进入监管账户。3) 中介公司办理买卖双方的缴税和过户手续。4) 买方完成房屋过户手续后，银行将款项划入卖方账户。二手房贷款首付资金监管流程：1) 买卖双方签订购房合同，并提出资金监管需求。2) 贷款银行审核借款人资质，并签订贷款合同。3) 对房屋价格进行评估，确定首付款金额。4) 买卖双方签订资金监管协议，买方支付首付款进入银行资金监管账户。5) 买方成功过户后，银行划拨首付款到卖方账户。6) 买方办理房屋抵押手续，房管中心出具他项权利证(实施不动产等级制度的地区发放不动产登记证明)，银行拿到他项权利证书后将贷款划入卖方账户。

三、资金监管的费用

一般情况下，二手房资金监管是免费的，交易保证机构不收取费用。但在特殊要求和规定的地区可能会有例外。

四、解除资金监管的流程

如果买卖双方因故无法继续交易，可以向监管机构申请解除资金监管。解除资金监管不需要支付违约金和费用，买卖双方需与监管机构签订解除资金监管协议。

五、二手房资金监管的注意事项

1. 提供买卖双方本人的银行账户。2. 符合监管机构规定的情况下，可以使用已有托管银行的账户，无需开设新账户，但必须是本地账户且具备个人转账功能。3. 若是贷款购房，应选择同一家托管银行并开设个人结算账户。4. 对于通过贷款购房的情况，贷款银行在办理产权登记前将贷款划入资金监管账户，买方成功变更产权后再划入卖方账户。5. 买卖双方应妥善保管相关单据和密码，避免泄露给他人。

六、购房交易资金不监管的风险

对于买家来说，如果房子原先有贷款，需要买家先支付首付款以替卖家还清贷款并注销抵押。然而，有些不良卖家可能将首付款用于其他用途，导致房子无法注销抵押，买家甚至可能无法收回首付款。资金监管将购房人已支付的房款专款专用地保管在由买卖双方同意的第三方资金账户中，仅可用于清偿上家贷款，从而确保交易流程的顺利和安全。对于卖家来说，房产交易中存在先过户还是先付款的问题。如果买家先支付首付款并办理房产过户手续，但由于某些原因贷款未能办理成功，此时房子已经过户给买方，对卖家非常不利。不同地区的资金监管政策存在差异，有些城市并没有强制要求进行资金监管。然而，资金监管的最大作用是保障交易安全，确保卖方能收到房款，房产能顺利过户给买方。因此，即使没有强制要求，最好还是选择通过资金监管进行交易，以防万一。