上海证券交易所发布房地产及产能过剩行业公司债券分类监管函
点击数：26 更新时间：2026-02-05
根据上海证券交易所（以下简称“上交所”）发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（以下简称“监管函”），拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。监管函明确规定，房地产企业发行公司债券募集资金的使用不得用于购置土地。
深圳证券交易所（以下简称“深交所”）也发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，与上交所的规定类似。深交所采取了“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，并规定了房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。
监管函指出，对房地产行业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。符合基础范围要求的房地产企业应具备资质良好、主题评级AA及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策等条件。发行主体限定在境内外上市的房地产企业、以房地产为主业的中央企业、省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业，以及中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
对于符合基础范围要求的房地产企业，监管函通过五项综合指标评价做进一步遴选，将房企划分为正常类、关注类和风险类。这五项指标为：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。
此外，监管函还明确规定，存在违规行为的房地产企业不得发行公司债券，包括违反国家规定的重大违规违法行为、未按规定整改的违规行为，以及在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”、哄抬地价等行为。同时，前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题的企业也不得发行公司债券。
监管函还发布了对煤炭、钢铁两类产能过剩行业公司债券分类监管的要求。产能过剩行业采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。
根据产业政策要求，违反国家相关政策的煤炭产业将暂不受理发行申请。具体标准包括违反新增煤炭产能政策、未按照化解煤炭过剩产能政策进行调整、不符合安全生产要求、涉及劣质煤以及生产规模不足300万吨/年等情形。
钢铁企业发行公司债同样存在负面清单，包括违反新增钢铁产能政策、未按照化解钢铁过剩产能政策进行调整，以及不属于工信部公布的钢铁行业规范条件三批企业名单中的企业及企业所属集团。
对于符合国家产业政策要求的过剩产能行业，上交所将通过六项综合指标作进一步遴选。具体包括最近一年度净利润小于零、最近两年经营性净现金流量平均值小于零、煤企、钢企的最近一年末总资产分别小于400亿、800亿、最近一年营业收入分别小于150亿、450亿、最近一年度毛利率小于10%、5%以及最近一年末资产负债率超过75%、80%。
根据上述综合指标，上交所将房地产企业及过剩产能行业划分为正常类、关注类及风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上的企业认定为风险类，其他划分为正常类。
对于风险类的发行人，上交所要求主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。对于评价结果为关注类的企业，发行人及主承销商需满足按相关规定作进一步披露及核查等。
此外，上交所还要求房地产企业发行公司债券募集资金的使用应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。例如，房地产企业对保障性住房及普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。
对于房地产企业发行公司债券募集资金的使用，监管函明确规定不得用于购置土地，并且发行人需就此出具书面承诺。