房地产企业未支付的质量保证金应怎样扣除

国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知

第一条 预提(应付)费用的税前扣除

根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第三十二条的规定，针对有关预提(应付)费用在企业所得税税前扣除的问题作出了相应规定。

首先，对于出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的情况，可以在证明资料充分的前提下预提发票不足金额，但最高不得超过合同总金额的10%。

其次，对于尚未建造或尚未完工的公共配套设施，可以按照预算造价合理预提建造费用。但此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

第二条 质量保证金的纳税筹划

在进行企业所得税方面的纳税筹划时，开发企业应注意提取质量保证金的及时性和合理性。

及时性是指开发企业应将质量保证金归集到所属年度的开发成本中。

合理性是指开发企业提取的质量保证金的金额应有对应的经济事实、项目资料作为支撑，例如施工合同、工程预算及进度资料等。

此外，开发企业在年度企业所得税汇算清缴时，应注意主管税务机关对上述预提(应付)款项备案方面的管理要求。

最后，开发企业应对预提(应付)款项与提取当年税前扣除金额、已税前扣除金额及最终开票结算价款不一致的金额作正确的纳税调整，并建立系统的纳税调整台账。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

质量保证金在土地增值税清算中的处理

根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金。

在计算土地增值税时，建筑安装施工企业对质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

处理未开具发票的质保金

如果房地产开发企业在土地增值税清算时，因未能取得票据而不得计算扣除这部分开发成本，在土地增值税分项目或分期清算、房地产开发项目滚动开发的情况下，开发企业在某项目或某期开发产品土地增值税清算后偿付质保金并取得的票据应如何处理呢？

建议开发企业结合开发项目特点进行合理筹划。同一地块分期、滚动开发的情况下，开发成本结算也会分期、滚动发生。

开发企业可以将应扣留的已完工的前期工程项目质保金在后一期应结算的工程进度款中扣留，并与施工企业签订补充合同明确约定，一旦已完工项目存在质量问题，在后一期项目进度款中扣留的质保金将不予支付，并要求对方将前期已完工工程按结算价款全额开票。

对于最后一期开发项目，开发企业在进行施工质量管理和工程价款结算时，应在充分考虑税法要求的情况下，尽可能在土地增值税清算期内取得与全部开发成本相应的合法凭证。