住宅质量保证期限是多久

住宅质量保证期限

一、工程质量保证期限的确定

建设工程承包单位在提交竣工验收报告时，应向建设单位出具质量保修书，其中明确了建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。根据规定，保修期限如下：

1. 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为设计文件规定的合理使用年限。
2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年。
3. 供热与供冷系统的保修期限为2个采暖期、供冷期。
4. 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。

二、工程质量保证期限未满时的问题处理

《房屋建筑工程质量保修书》是施工单位根据建设行政管理部门的规定，在交付工程时针对房屋质量向建设单位作出承诺保证的书面文件。保修期限指的是施工单位对保修期内出现的保修范围内的质量问题无条件实施修复的期限，并非工程质量瑕疵担保责任的期限。保修期满后，并不影响建设单位要求施工单位承担瑕疵担保责任。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷进行修复。而质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准和合同约定。

根据该办法第十三条规定，质量缺陷的责任方应承担修复费用。

然而，根据该办法第十七条规定，以下情况不属于保修范围：

1. 因使用不当或第三方造成的质量缺陷。
2. 不可抗力造成的质量缺陷。

由此可知，建筑工程质量保修责任是指施工单位在工程竣工验收后保修期内出现的非因使用不当、第三方或不可抗力造成的质量缺陷承担无条件按交付时的原貌和质量标准实施修复的责任（修复费用由质量缺陷的责任方承担）。

法律规定的瑕疵担保责任

根据《合同法》第一百五十三条规定，出卖人应按约定的质量要求交付标的物，如果提供了有关标的物质量说明，交付的标的物应符合该说明的质量要求。该条是关于出卖人对标的物的瑕疵担保责任。

根据《合同法》第一百五十五条规定，如果出卖人交付的标的物不符合质量要求，买受人可以依照《合同法》第一百一十一条的规定要求承担违约责任。

根据《合同法》第一百一十一条规定，对于不符合约定质量的情况，应按照当事人的约定承担违约责任。如果对违约责任没有约定或约定不明确，根据标的物的性质和损失的大小，受损害方可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。

因此，建筑工程质量保修责任和瑕疵担保责任是两个不同的法律概念，它们有以下两点区别：

1. 建筑工程质量保修责任针对的是工程竣工验收后保修期内出现的质量问题，而瑕疵担保责任针对的是工程交付之前已经存在的质量问题。
2. 承担建筑工程质量保修责任的方式是无条件按交付时的原貌和质量标准进行修复，修复费用由责任方承担；承担瑕疵担保责任的方式包括修理（无偿）、赔偿损失等。

一般货物买卖合同中，出卖人有瑕疵担保责任，但并不承担交付后的保修责任，除非另有约定。然而，对于房屋建筑工程来说，由于其质量涉及到公共安全利益，相关法律法规对房屋建筑工程的质量要求作出了更高的规定。《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等要求施工单位在依约交付后的一定期限（保修期）内承担无条件按交付时的原貌和质量标准进行修复的保修责任。保修期是保修责任的期限，而不是瑕疵担保责任的期限。因此，即使保修期满，施工单位的保修责任消失，但施工单位的瑕疵担保责任仍然存在。