开发商虚假宣传是否需担责
点击数：14 更新时间：2023-09-22
开发商在楼书中注明“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”，以规避法律风险。然而，律师表示，广告也应视为合同内容，开发商的此类做法是不合理的。类似的情况还有，开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明“仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准”，这种情况同样是不合理的。这样的条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。即使未载入商品房买卖合同，该说明也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
开发商将业主所属的楼体外墙作为广告位置出售给商家，这违反了物权法的规定。根据物权法等法律规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。因此，开发商无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权利。
某些地产商的《商品房预售合同》中规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位全部归出卖人，出卖人有权出售、出租，对此购房者无权干涉。然而，根据物权法的规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。该地产商在合同中将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。
该条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。因此，开发商的这样的条款侵犯了业主权利，是为了赚取不当利益。购房者应当注意开发商对公共设施的约定。
合同法规定，合同双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限，合同双方当事人也应是对等的。然而，开发商在合同中的规定明显是不对等的。
有些合同规定，购房人逾期履行义务每天支付违约金20元，而出卖方逾期履行义务只需每天支付10元。这种违反了民法通则及合同法的公平原则。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，而这样的不对等规定违反了这一原则。
某房地产公司的合同规定，因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括自然灾害、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。然而，合同法规定，不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。其中，自然灾害等可作为免责事由，但有些原因纯属开发商自身或第三方原因造成，这种情况下应由开发商承担违约责任。开发商私自扩大免责范围，排除对方的主要权利。
购房者在签订合同前要了解合同法的基本原则，包括平等原则、公平原则和诚实信用原则。购房者应当遵循这些原则，以避免“霸王”合同的发生。
购房者应具备强烈的合同意识，在签订合同前要了解购房法律知识，仔细审阅合同中的每个条款，并据理力争。
如果购房者对购房知识欠缺，可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房，以提高自己的“反霸”能力。