购买教育地产须注意的问题

问题一：原房主未迁出户口，能否办理入户手续？

在购买教育地产时，如果遇到原房主未迁出户口的情况，购房者应该如何处理？在签订购房合同时，有哪些注意事项？

首先，原房主在房屋出售后就不再具备在该房屋所在地登记户口的条件，因此应该将户口迁入具备落户条件的地方。为了让新房主能够迁移户口，可以先为新搬入的现住居民办理落户手续，然后采取措施督促原房主尽快办理户口迁出手续。购房者可以根据相关文件向派出所申请为新房主办理落户手续。

其次，由于派出所无法强制原房主迁移户口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方在合同签订之日起一定期限内必须将户口迁出。如果卖方逾期未迁出户口，将需要承担一定金额的违约责任。

此外，考虑到购买教育地产通常是为了子女上学的需要，购房合同中可以注明合同的目的，并约定如果因为原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学，购房者有权解除合同。通过约定违约及解除条款，可以督促原房主尽快办理户口迁移手续。

问题二：教育地产水电户名变更，原房主是否有协助义务？

原房主是否有义务协助新房主进行水电户名变更，取决于协助更名是否是原房主应履行的合同义务。合同义务包括主义务和附随义务，附随义务是为了协助实现主义务而履行的通知、协助、保密等义务，必须遵循诚实信用原则，并根据合同的性质、目的和交易习惯来确定。

由于房屋已归新房主所有，水电费的缴纳义务也由新房主承担，因此水电户名应与新房主一致。原房主协助进行水电户名变更属于购房合同中附随的协助义务。即使购房合同中没有明确约定，作为合同的附随义务，原房主也有义务协助新房主进行水电户名变更。

问题三：房龄超过30年，无法办理按揭贷款怎么办？

是否能办理按揭贷款取决于双方是否事先知情，购房者在购房前应了解贷款条件。

如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭贷款，但双方都不知道该房屋无法办理按揭贷款，那么双方都没有过错，可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款。卖方在变更付款方式后，应给予买方一定的合理期限筹备资金支付购房款。

如果买方明知房屋无法办理银行贷款，但仍然签订购房合同，那么买方应自行承担合同约定的不利后果，即在无法办理银行贷款的情况下，仍需按时支付足额购房款给卖方。如果卖方明知房屋无法办理银行贷款却隐瞒这一事实，导致买方无法办理银行贷款，从而无法实现购房目的，买方有权解除购房合同。

因此，购房者如果需要贷款购房，应先向当地银行了解哪些房产无法办理按揭贷款，并在购房时注意房产的面积和房龄，以免签订合同后无法贷款。

问题四：购买租期未满的教育地产，已支付的租金如何结算？

剩余租金可以通过购房款抵销，购房者取得所有权后即享有收益权。

首先，根据《合同法》第229条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，买卖不破租赁原则。原承租人可以要求继续租住在该教育地产内，直到租赁期满。因此，建议购房者在购买房屋前事先了解清楚是否存在租赁情况，包括租赁期限、租金和保证金的收取情况，以及承租人是否同意解除租赁合同等事项。最好在房屋买卖合同中一并解决这些问题，将其视为金钱债务，双方可以约定在购房款中进行抵销，以避免产生法律纠纷。

其次，如果双方没有约定抵销租金的方式，根据《物权法》的规定，新房主取得房屋所有权后即享有房屋出租收益权。如果原房主在签订合同时违反了《合同法》中的诚实信用原则，没有向新房主披露已收取的后续租金情况，损害了新房主的合法权益，那么新房主可以向原房主主张经济损失赔偿。