住改商的司法解释及对业主权益的维护
点击数：0 更新时间：2025-09-27
案例：因受金融危机的影响，王女士公司的经济效益不佳倒闭了，王女士赋闲在家，想将其居住的房屋重新装修，自己创业，经营一家美容院，王女士是否能擅自将居住用房改非居住用房，在居住地小区内从事经营活动呢？法条链接：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第11条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
背景
在金融危机背景下，为了促进商业活动的活跃进行，居住用房改为非居住用房的情况普遍存在。近期，各地工商部门纷纷对“住改商”放宽限制，然而新司法解释对此进行了严格规定。
新司法解释的规定
根据新司法解释，将住宅改变为经营性用房必须满足两个条件。首先，业主必须遵守法律、法规以及管理规约。其次，必须获得与之有利害关系的所有业主的同意。
利害关系业主的扩大范围
在过去的司法实践中，利害关系业主通常被限定在相邻的业主范围内。然而，新的司法解释将本栋建筑物的所有业主都列为利害关系业主。
案例分析
以李女士为例，她希望将自己的居住住房用于经营活动。根据新的司法解释，她必须获得本栋建筑物内所有业主的同意。这是因为“住改商”涉及用途的改变，可能引发诸多问题，如进出人员混杂、噪音、用水用电超负荷等。司法解释的规定扩大了利害关系的范围，有利于维护业主的权益。
结论
新的司法解释对“住改商”进行了严格规定，要求业主遵守相关法律法规，并获得所有利害关系业主的同意。这一规定的出台有助于维护业主的权益，确保居住环境的安宁和秩序。
