房产抵押未登记的抵押权不成立的情形

案情简介

2007年12月，杨某因资金周转困难，以自己价值30万元的房屋作为抵押物，向王某借款12万元，借款期限为6个月。然而，双方并未进行房屋的抵押登记，而是仅要求杨某将房屋产权证书交由王某保管。半年后，杨某无力偿还债务，王某遂将此案诉至法院，要求实现其对该房屋的抵押权。

法院判决

法院经审理认为：尽管王某与杨某签订的借款合同约定了以房屋作为债权的抵押物，但由于未进行抵押登记，王某的抵押权并未设立。因此，王某的诉讼请求不能成立，法院不予支持。

律师点评

根据《民法典》（2021.1.1生效）第402条的规定，以本法第395条第1款第1项至第3项规定的财产或第5项规定的正在建造的建筑物作为抵押物的，应当办理抵押登记。抵押权的设立时间为登记时刻。与此相冲突的法规将被废止。在《民法典》生效前，《物权法》第187条规定：以本法第180条第1款第1项至第3项规定的财产或第5项规定的正在建造的建筑物作为抵押物的，应当办理抵押登记。抵押权的设立时间为登记时刻。本案中的房屋正属于《物权法》第180条第1款中规定的建筑物。由于王某与杨某约定的房屋抵押未进行登记，因此，债权人王某并未享有该房屋的抵押权。因此，房屋抵押未进行登记实际上等同于未设立抵押。此外，由于房屋产权证书可以挂失，因此债权人王某保管被抵押房屋产权证书的做法并不能有效防止抵押人对房屋进行二次抵押。

律师提醒

当抵押当事人进行房屋等不动产抵押时，应在抵押合同签订后，根据《担保法》第42条的规定，尽快前往相关部门办理抵押登记手续，以设立抵押权。此外，根据《物权法》第199条的规定，当存在多个抵押权时，以抵押登记的先后顺序作为清偿顺序。因此，办理抵押登记可以防止他人优先对该房产进行登记，从而更好地保障债权得到清偿。