房产抵押期间的转让行为及其处理

一、法律规定

根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，抵押期间，抵押人未经通知抵押权人或未告知受让人已经抵押的情况下转让已办理登记的抵押物，该转让行为将被视为无效。

二、房产抵押登记期间的转让行为

从房产角度来看，在房产抵押登记期间，无法办理过户手续。因此，只签订买卖合同而未过户的情况下，该签约行为并不一定会侵犯抵押权人的利益。在司法实践中，对于这种情况的合同效力和操作，并不一律认定为无效。

三、最高人民法院的司法解释

根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的情况下，如果抵押物已经登记，抵押权人仍然可以行使抵押权。另外，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿全部债务，从而消灭抵押权。受让人在清偿债务后可以向抵押人追偿。

四、根据物权法的明确规定

根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产时，应当将转让所得的价款提前清偿债务或提存给抵押权人。超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的情况除外。

五、北京司法实践处理原则

根据北京高院的意见，对于抵押期间的房产买卖，通常会采取以下原则处理：1. 在房屋抵押权存续期间，如果出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋，该转让行为不影响房屋买卖合同的效力。2. 如果出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，导致买受人无法办理房屋所有权转移登记并要求解除合同并要求违约责任的，应予支持。3. 如果出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，导致买受人无法办理房屋所有权转移登记并要求继续履行合同并办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的情况除外。4. 法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

六、总结

综上所述，根据相关法律规定和最高人民法院的司法解释，房产抵押期间的转让行为并不一律认定为无效。在充分保护抵押权人利益的前提下，以被设定抵押权的房产为标的进行买卖是有效的。然而，对于设定抵押期间的房产未经抵押权人同意且无法过户的情况下，如果买受人不愿意代为清偿债务，处理方式仍存在不确定性，各地在实践中的处理也不完全一致。在北京的司法实践中，通常会依据北京高院的意见进行处理。