期房抵押的法律问题

一、期房的抵押范围

根据我国《担保法》第34条的规定，以下财产可以作为担保物：1. 抵押人所有的房屋和其他地上定着物；2. 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；3. 抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；4. 抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；5. 依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物，当事人办理了抵押物登记后可以抵押；6. 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物时，必须将住房的全部价值用于贷款抵押。因此，根据法律规定，期房只要办理了抵押登记，就可以作为抵押物。

二、期房抵押的注意事项

1. 抵押人必须是期房的预购人。在期房抵押中，抵押人只能是预购人，而不能是预售房屋的开发商。开发商为了获得开发资金，可能会将其所得的土地使用权和在建工程作为抵押物向银行贷款。这种抵押行为被称为"在建工程抵押"，即在房屋尚未出售的情况下设定的抵押。对于已经预售的商品房，开发商不能再设定抵押。这是因为如果允许开发商将已经预售的房屋再用于抵押，就会导致预购人的购买权与开发商的抵押权发生冲突，后设定的抵押权会妨碍先设定的购买权。根据物权法的原则，后设定的物权不能妨碍先设定的物权，因此后设定的抵押权是无效的。这就是开发商不能在期房上再设定抵押的原因。2. 必须签订有效的商品房预售合同。期房抵押合同是对主合同起担保作用的附属合同，因此必须以主合同的有效性为前提。主合同即为商品房预售合同。商品房预售合同的有效性必须满足以下条件：一方面，预购人与预售人签订了期房合同，并按合同约定支付了一定比例的购房款；另一方面，开发商的预售行为必须符合法律规定。根据我国《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须满足以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。3. 期房抵押必须办理抵押登记。期房抵押属于房地产抵押范畴。根据我国房地产管理法和担保法的规定，房地产抵押合同签订后的30日内，抵押当事人必须到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。物权的产生应遵循公示的原则，物权公示有两种方式，即交付和登记。由于期房抵押并不涉及抵押物的占有转移，因此不能采取交付方式进行公示，只能通过登记形式进行公示。抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径，对于充分发挥抵押的担保功能、维护交易安全和保护第三人利益具有重要意义。期房抵押是以尚未建成的房屋作为抵押物，由于抵押物的特殊性，登记机关应在合同上进行记载。如果抵押的房地产在抵押期间竣工，当事人必须在抵押人领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。综上所述，虽然商品房尚未建成，但是可以进行抵押，但必须办理抵押登记手续。如果您的情况比较复杂，我们提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。