影响土地使用兼容性的因素都有哪些
点击数：10 更新时间：2024-10-08
城市用地布局结构是由城市规划确定的，它对城市用地的环境和特征进行总体规划。合理的城市用地布局结构可以保证城市功能活动的高效运转和城市环境的优美、卫生与舒适。因此，维护城市用地布局结构的完整与稳定成为判断土地使用兼容性的重要条件之一。土地使用首先必须符合规划用地布局，不能与之相矛盾，更不能因土地使用的变更导致城市用地布局结构的损害与破坏。例如，大量将住宅开发替换社会福利性的公共设施或公共绿地将破坏居住人口的合理分布，导致用地结构失衡。
不同性质的城市用地对城市公共服务设施和市政设施的需求是不同的。居住用地需要相应数量的儿童教育、文化、医疗等公共服务设施；大型商业、文化娱乐、体育设施需要足够规模的公共停车场和周边道路交通能力；工业用地通常对供水、供电、供热等市政设施的能力要求较高。根据预先制定的城市规划，每个局部地区规划的公共设施、道路交通、市政设施容量是一定的，其弹性也是有限度的。因此，在判断土地使用兼容性时，必须考虑城市公共服务设施和市政设施的供给对决策的影响。
用地性质是判断土地使用兼容性的基本因素。两种不同性质的用地能否相容或置换，并对周边环境产生的影响是否在允许的范围内，是城市用地适建性表考虑的依据。例如，污染的工业用地与居住用地不能相容。土地开发强度的大小对城市设施的负荷影响较大。置换高强度开发规划的用地时，即使两者在使用性质上没有明显矛盾，也需要慎重考虑。特别是当置换量较大时，环境质量、交通和设施水平必将明显下降。
环境质量状况指的是各类用地自身对相容的用地和周围环境的影响程度，以及用地周围的环境质量水平。如果两者之间以及与周围环境之间没有明显矛盾，不影响各自正常使用功能，可以视为兼容。这里所指的环境质量包括空气、水、声、光、热、卫生等的质量状况，以及人们心理上对周边环境的承受能力。
优美和谐的城市空间形态与景观是每个城市追求的建设目标。城市用地上每个建筑项目的外部形态及其形成的空间景观效果，都是一定区域城市整体形象的组成部分。因此，用地性质和开发强度的变动可能会导致对所在地域建筑群体空间形态与景观的损害或破坏，这是不可接受的。特别是对于城市中心区和重要地区，这一点更为重要。
城市土地使用兼容性规划与管理是我国城市控制性详细规划与城市建设用地管理工作的重要内容。在社会主义市场经济条件下，城市土地的使用性质是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等多种因素综合考虑确定的，同时受到城市社会经济发展和城市生活活动需求的制约，也受到市场供求调节机制的影响。
由于对城市本身及其发展规律的认识有限，以及城市自身发展受到众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使用性质，在建设实施过程中可能需要对某些地块的使用性质进行不同程度的改变和调整。因此，在编制城市控制性详细规划时，必须提供一定的灵活性和宽容度，并要求城市规划管理部门在维护规划的原则性和严肃性的同时，适应对规划可能存在缺陷进行合理修正并符合市场调节需求的现实。
我国某市在城市土地使用兼容性规划与管理方面的做法较为深化。他们不仅规定了各类用地兼容的通则，还对每个地块的相容性作出了规定。此外，根据城市土地出让方式的不同，将由政府投资开发的用地与土地有偿使用进入市场运作开放的用地加以区分，并制定了相应的兼容性规定。
尽管如此，我国城市土地使用兼容性规划与管理仍存在一些缺陷，未能考虑到与兼容性相关的某些重要因素的影响。土地使用兼容性规划本身的不完善，可能导致土地使用规划管理失控，使城市用地布局结构受到损害。因此，研究与完善城市土地使用兼容性规划管理对于我国城市规划理论与实践具有重要的必要性和现实意义。