关于拍卖保留价的确定问题

案情

申请执行人余某文与被执行人余某国是同村村民，由于余某国未偿还余某文借款本金和利息，余某文向法院起诉，法院判决余某国应偿还余某文借款8.8万元及利息。在诉讼中，法院依法采取诉讼保全措施，查封了余某国所有的位于农村的一幢混合结构四层房屋。判决发生法律效力后，余某国拒不履行判决确定的偿还借款本息的义务，余某文遂向法院申请强制执行。

执行

法院立案执行后，依法向被执行人余某国送达执行通知书，责令其履行还款义务，但余某国仍拒不履行。经申请执行人余某文申请，法院依法裁定拍卖余某国所有的上述房屋。受法院委托，资产评估机构对上述房屋进行价格评估，评估价格为34.2万元。

拍卖保留价的设定

为避免出现竞买人窜通、恶意压低拍卖价等情况，法院在向拍卖机构送达拍卖委托书时，并未设定拍卖保留价，而是在拍卖会之前一天告知拍卖保留价。在综合考虑上述房屋建筑时间、装修情况、地理位置、交通条件等因素后，法院提高了拍卖保留底价，确定拍卖保留底价为40万元。最终买受人余某文以50万元最高价竞得上述房屋。

评析

法院拍卖保留价通常称为拍卖底价，是据以确定拍卖成交的最低价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保留价的，不能确认拍卖成交。在任意拍卖中，拍卖可以是有底价拍卖，也可以是无底价拍卖。从理论上说，对于执行程序中的拍卖，法院可以根据拟拍卖财产的具体情况，决定是否采取有底价拍卖或无底价拍卖。考虑到实际操作中容易引发争议，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《拍卖规定》)明确要求民事执行程序中的拍卖一律采取有底价拍卖。采取有底价拍卖可以有效避免利息向一方当事人过分倾斜，防止因拍卖价格过低对被执行人合法权益造成损害。因此，评估价对确定拍卖保留价有重要的影响。

在司法实践中，拍卖保留价基本上是依据拍卖物品的评估价来确定的。由于评估价是重要的参考值，因此不少人认为评估价就是拍卖保留价，这是一个认识误区。首先，价格评估机构的收费是按评估价的一定比例收取的，当价格评估得较高时，就可以收取较高的费用。因此，评估机构存在着高评的利益驱动。其次，实践中存在着竞买人事先与评估机构联系，要求评估机构低价评估的违法情况。第三，有的外地评估机构对于拍卖财产所在地的市场行情不了解，选择的评估参照物价格与评估财产的实际价格完全脱离，造成较大幅度的低价评估或高价评估。