评估价格

在财产拍卖前，法院需要进行评估。法院应委托合法资质的资产评估机构对被查封、扣押或冻结的被执行人财产进行价格评估。评估结果将及时送达执行双方当事人。如果当事人对评估结果有异议，可以向法院请求复议，法院可要求评估机构进行复议。

作出强制拍卖决定

价格评估完成后，法院可以组织执行双方当事人协商，按照评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。如果双方当事人无法达成一致意见，法院将作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自行变卖财产，法院可以准许，但需监督其在指定期限内按合理价格进行变卖，并控制变卖的价款。根据被执行人财产状况和信誉程度，法院应依职权做出决定。如准许被执行人自行变卖，应给予其10日内的时间。同时，法院在收到款项后才能解除查封财产，确保申请人的合法权益得以实现。

确定和委托拍卖机构

拍卖机构的选定应遵循最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股的规定以及法院技术处委托的规定。对于拍卖上市公司股份，应严格按照相关规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。对于其他财产的拍卖，首先应采取当事人主义，如果双方无法达成一致，法院可依职权选定拍卖机构。

发布公告与展示标的

拍卖机构接受法院委托后，将按法律和合同约定发布拍卖公告和展示标的。对于重大事项如拍卖方案和拍卖公告，拍卖机构应征求法院意见，并获得法院的同意和积极配合。

确定拍卖保留价

在拍卖会召开之前，法院应以评估价格为基础确定拍卖保留价，并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超过评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限制，拍卖的最高应价应低于保留价，否则不得成交。如果第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况确定再次拍卖的保留价。

举行拍卖会

举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并记录拍卖情况。拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。如果拍卖成交，拍卖机构应与买受人签订成交确认书，并及时完成付款和交付。如果买受人选择分期付款，需获得法院的同意。

确认拍卖结案

对于拍卖结果，法院应依法进行审查。如果审查发现拍卖机构与竞买人之间或者竞买人之间存在恶意串通，给他人造成损害，法院将裁定拍卖无效。如果审查未发现上述情况，法院应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付给买受人。如果拍卖标的是动产，拍卖机构直接交付给买受人；如果是不动产或特定动产，法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续。