强制拍卖中保护优先购买权的程序有哪些

现行民事实体法对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的保护

根据现行民事实体法的规定，共有人、承租人和有限公司股东享有优先购买权的保护。根据民法通则第七十八条第三款的规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条的规定，共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

根据合同法第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据国务院城市私有房屋管理条例第十一条的规定，房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

根据公司法第三十五条的规定，股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。

对于优先购买权在法院执行程序中的保护的争议

关于优先购买权在法院执行程序中的保护是否有必要，存在两种不同的观点。一种观点认为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人自主交易的场合，不适用于强制执行程序。在民事执行程序中，法院依国家强制力执行债务人的财产，取代债务人的地位行使对被执行财产的处分权。法院在拍卖被执行财产时，无需考虑优先购买权人的利益。此外，在强制执行实践中，法院经常会遇到不动产上存在共有人、承租人的情况，他们要求行使优先购买权，却又以低于市场价的价格购买，给法官带来困扰，无法及时结案。还有一些被执行人利用法律漏洞，在法院查封前甚至查封后制作租赁合同，干扰法院执行工作的正常开展。基于这种观念，最高人民法院起草的《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》第五十二条明确否定了执行程序中对于优先购买权的保护。

另一种观点认为，优先购买权是法定权利，在当事人自主交易活动和法院的强制拍卖程序中，都应当予以保护，不能随意剥夺。

对于优先购买权的保护方法

筆者同意第二种观点。民事执行的使命是保护债权人的民事实体权利，除了某些不适于执行的权利外，强制执行法都应当予以保护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权利，在民事执行程序中有获得保护的必要和可能。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上均承认强制执行程序中优先购买权的保护问题。

强制拍卖中保护优先购买权的两种方法

在法院拍卖程序中，对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。

“跟价法”是指法院通知优先购买权人直接参与竞买，与其他竞买人一起竞价，以最高价得标。这种方法将优先购买权人视为一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须按照拍卖公告的要求进行竞买登记，交纳拍卖保证金，并举牌竞买。

“询价法”是指法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价。待竞价结束后，拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买，如果不愿意购买，则拍卖标的由最高应价者购得。如果愿意购买，则询问最高应价者是否愿意加价。如果最高应价者不愿意加价，则拍卖标的由优先购买权人购得。如果最高应价者愿意加价，则继续询问优先购买权人。如此反复，直至其中一方退出，拍卖才成交。我国台湾地区采用的是类似的方法，不同之处在于，只要承租人愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则归最高应价者。

强制拍卖中保护优先购买权的程序

根据拍卖规定第十四条和第十六条的规定，法院强制拍卖中，对于优先购买权的保护须遵循以下程序：

1.拍卖通知：人民法院应当提前五日以书面或其他适当方式通知当事人、担保物权人、优先购买权人等到场参加拍卖。对于法院尚未知悉的优先购买权人，应当在拍卖公告中告知其参与竞买的权利。

2.竞买登记、交纳竞买保证金、拍卖日到场：优先购买权人需按照拍卖通知或公告的要求进行竞买登记、交纳竞买保证金，并在拍卖日到场参加竞拍。未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的，视为放弃优先购买权。优先购买权人经通知未到场的，也视为放弃优先购买权。

3.举牌应价：在出现最高应价时，优先购买权人在拍卖师高呼三次结束前举牌应价。如果最高价达到保留价以上，且无更高应价，则拍卖成交给优先购买权人。如果有更高应价，而优先购买权人不作表示，则拍卖归最高应价者。

4.顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的处理：顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受时，采用抽签方式决定买受人。如果顺序不同，以顺序在先的优先购买权人为买受人。