拍卖中的买受人的概念
点击数：14 更新时间：2024-06-14
买受人是指在拍卖过程中以最高价购得拍卖标的物的竞买人。买受人是竞买人的一种，但竞买人不一定成为买受人。竞买人存在于整个拍卖过程，而买受人是指在拍卖结束时最终买到拍卖标的物的人。
买受人有责任按照约定支付拍卖标的物的价款。如果买受人未按照约定支付价款，应当承担违约责任。在拍卖人征得委托人的同意后，也可以将拍卖标的物再次拍卖。
如果拍卖标的物再次拍卖，原买受人需要支付第一次拍卖中本人及委托人应支付的佣金。如果再次拍卖的价款低于原拍卖价款，原买受人需要补足差额。
如果买受人未能按照约定取得拍卖标的物的权利，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任。买受人未按照约定接收拍卖标的物时，需要支付由此产生的保管费用。
买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款。
在实践中，为了将房屋过户至自己名下，买受人通常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金（如果有的话），并代出卖人清偿银行贷款本息。然而，出卖人的前手可能因房价上涨而不接受买受人的代为清偿，银行也可能因担心引起麻烦而不同意买受人代为清偿。
根据前述情况，只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务，既是债权人又是抵押权人的银行应当接受。根据常规解释的原则，权重较高的权益应当得到保障，仅作为债权人的前手当然无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务，因为这并不损害前手的利益。
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或与其对出卖人的债务进行抵销。
买受人要求出卖人及其前手协助办理过户手续是否适用诉讼时效的规定？
针对这个问题，前述最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，因此不适用诉讼时效的规定。这个观点现在已经被多数法官所接受。
买受人是否有权直接起诉与自己无合同关系的出卖人之前手要求协助办理过户手续？
在实践中，关于买受人起诉出卖人协助过户的程序性权利问题基本上没有争议。然而，由于房屋尚未登记在出卖人名下，买受人欲将房屋过户至自己名下，如果只起诉出卖人，其目的显然无法实现。因此，买受人必须将出卖人的前手一起列为被告，要求出卖人与其前手协助买受人办理过户手续。
对于买受人是否有权起诉出卖人的前手的问题，有一种观点认为，买受人与前手之间并没有合同关系，根据合同相对性原则，买受人无权直接起诉前手。该观点进一步认为，由于出卖人自己尚未成为产权人，不具备履行条件，即使法院支持买受人的诉讼请求，也无法执行。因此，只有在出卖人先起诉其前手要求协助过户至自己名下，并在出卖人取得产权后，买受人才能再次起诉。否则，买受人只能起诉出卖人要求其承担违约责任。