购房要怎么才能避免合同陷阱
点击数：18 更新时间：2024-09-01
2009年8月，南宁市江南区某小区延期交房近两年后，业主们终于收到了房屋。然而，当他们查看合同中的违约金条款时，才意识到自己掉入了合同的陷阱。
合同第九条第1款规定，如果开发商延期交房超过60天，每天应支付已付款项的2%作为违约金。据了解，南宁市大部分楼盘的标准是3%。更让业主难以接受的是，合同中规定“一旦延期超过60天，每日违约金为已付房款的万分之二，上限为房款的5%”。换句话说，由于违约金被设定上限，开发商在延期时间上没有限制，而对于购房者来说，无论延期多久，获得的违约金都是一样的。一位购房者算了一笔账，以40万购房款为例，按照其他楼盘的标准，两年的违约金为29200元，而按照该小区房价5%的标准计算，违约金为2万元，少了近1万元。
一位业主邓先生表示：“原以为违约金是一种紧箍咒，能够督促开发商按时交房，但合同的陷阱让我们很受伤。”他认为，违约金被设定上限导致他们不得不低声下气地“哀求”开发商尽快施工，生怕开发商一生气，再延长半年的时间。
回想起当初购房时的情景，几位购房者表示：“没有办法呀，当时大家都争着买房。”这份合同是开发商事先打印好的，购房者只能选择“签”或“不签”，开发商根本不同意对条款进行任何协商。
今年9月，记者在南宁市西乡塘区某小区的《商品房买卖合同》上看到，如果购房人逾期交付房屋，每天需向开发商支付20元的违约金，同时，如果开发商或其委托人未履行商品房工程质量保修责任，每延迟一天需向购房人支付10元的违约金。
一位业主刘先生对记者表示，一般来说，商品房属于大宗消费，购房者很少会逾期交付房屋，开发商在合同中规定违约金虽然不太合理，但也无可厚非。然而，开发商不承担保修责任，而违约金却只有购房者的一半，这不是双重标准吗？如何让购房者信服呢？广西某律师事务所的杨律师介绍说，根据民法通则及合同法的规定，合同当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务。然而，在上述合同中，出卖方逾期履行义务只需每天支付10元，显然违反了公平原则。
对于这类现象，业内人士许某振表示，由于商品房的价格较高，违约金比例看起来差不多，但最终的差别很大。类似的条款实质上是设置陷阱，违反了法律的公平原则，消费者可以依法申请人民法院或仲裁机构撤销或变更这些条款。
早在2006年，南宁市华西路附近的罗女士为配合拆迁与开发商签订了一份《协议书》。根据协议书，她现住房屋拆除后，应按照1∶1的比例安置新房，建筑面积为80平方米，超出面积的部分按市场价互相结清差价。然而，2009年9月，开发商正式交房时，她发现这套房屋的面积为92平方米，比协议中规定的多出了12平方米。她匆忙查看协议，才明白协议中并没有明确对超出面积的范围作出要求。
由于罗女士家庭经济紧张，购买这多出的12平方米需要5万元，使得她不得不四处借钱买房。她对记者表示，由于当初看不懂协议，草草签字，现在进退两难。
业内人士谭先生表示，如果开发商交付的房屋面积与合同存在误差，如果合同有约定，应按照约定处理；如果合同没有明确约定，或者约定不明确，应按照以下原则处理：如果面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房者不能解除合同。一旦误差超过3%，购房者可以解除合同，开发商还需返还已付购房款及利息。
罗女士表示，由于该地段目前房价（6500元/平方米）比协议约定（3年前价格为4200元/平方米）的价格涨了不少，所以还是买下这12平方米。“幸亏房价上涨了，如果是下跌了，要我按当时价格买，那我肯定承受不了。”