当事人约定了违约解除合同能否使用买卖不破租赁

当事人约定了违约解除合同能否使用买卖不破租赁

如果当事人约定了违约解除合同的，可以选择解除合同，也可以选择适用买卖不破租赁原则。

买卖不破租赁原则的适用

买卖不破租赁原则是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

买卖不破租赁原则在城镇房屋租赁合同中同样适用。出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋是可以的。第三人作为买受人可以买到该房的所有权。然而，这并不会消除租赁关系的存在，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。

当出租人出售房屋后，受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移。承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则的设立目的是保护承租人的租赁权。由于承租人通常是弱势方，因此应给予其更多保障。即使出租人将房屋出售，租赁关系仍然存在，买受人不得破坏该租赁合同关系。

司法解释第二十条的规定

根据司法解释第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

1. 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
2. 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

这里规定了以下几点：

1. 承认买卖不破租赁规则：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
2. 规定买卖不破租赁的两个例外：
   1. 租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情况下，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现。抵押权人实现抵押权后，可以取得租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。
   2. 房屋在出租前已被人民法院依法查封，也不受买卖不破租赁规则的影响。
3. 如果双方当事人另有约定，即出租人和承租人在租赁合同订立时约定不受买卖不破租赁原则约束，即约定只要卖房就解除租赁合同，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。