国有划拨土地怎么进行转让

国有划拨土地使用权转让的法律程序和规定

划拨土地使用权的转让手续

根据我国法律规定，如果土地使用者需要将划拨土地使用权用于以下行为，就必须办理土地使用权的转让手续：

1. 将整幅地块的划拨使用权转让或部分分割转让。

2. 将一幅地块内的划拨土地使用权连同地上建筑物整体转让或部分分割转让。

3. 抵押划拨土地使用权后，因无法履行抵押合同而导致土地使用权转移。

4. 以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益。

5. 以其他形式转让划拨土地使用权。

不同用途土地使用权的出让年限

根据规定，不同用途的土地使用权的出让年限有所不同：

- 居住用地最高出让年限为70年。

- 工业用地最高出让年限为50年。

- 教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为50年。

- 商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为40年。

- 综合或其他用地最高出让年限为50年。

具体地块的使用年限根据土地出让合同中的约定而定，并不一定都是70年。

划拨土地使用权的转让手续

如果划拨土地使用权需要补办出让手续，出让年限从出让合同签订之日起算。

以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。如果有批准权的人民政府同意转让，受让方应办理土地使用权出让手续，并按照国家相关规定缴纳土地使用权出让金。

然而，如果受让方办理土地使用权出让手续，即签署土地出让合同并缴纳出让金，那么转让方与受让方原合同的性质是什么？转让方是否有权要求受让方支付费用？对此，《房地产管理法》没有明确规定，因此在司法实践中容易引起争议。

划拨土地使用权转让的处理方式

根据现行法律规定，《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应由有批准权的人民政府批准。然而，由于对人民政府批准截止时间等事项没有详细规定，这在司法实践中带来了困扰。

未经批准的划拨土地使用权转让是无效的，但如果在起诉前已经获得批准并办理了出让手续，则转让是有效的。如果土地使用权人在未经有批准权的人民政府批准的情况下与受让方签订了划拨土地使用权转让合同，该合同应被视为无效。但如果在起诉前已经获得有批准权的人民政府批准并办理了土地使用权出让手续，则该合同应被视为有效。这意味着，在起诉前，如果转让人已经获得有批准权的政府批准并办理了土地使用权出让手续，那么转让人与受让人之间的合同将按照有效的土地使用权转让合同处理。然而，实际上，此时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。因此，确立“先出让后转让”的原则，只是将办理出让手续的时间延后到起诉前。

如果在起诉前经有批准权的政府决定将划拨土地使用权划拨给受让方使用，转让合同应按照补偿性质合同处理。

根据我国法律规定，以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让时，应向有批准权的人民政府报批（一般为土地所在的市、县人民政府）。如果批准转让，受让方应办理土地使用权出让手续，并缴纳土地出让金。出让金的最低缴纳比例不得低于土地出让价格的40%。

划拨土地使用权的转让问题

划拨用地是否可以转让？

可以。

划拨土地使用权的含义

根据以上规定，我国划拨土地使用权具有以下含义：

1. 划拨土地使用权可以通过拆迁安置费用和补偿费用（适用于城市存量土地和征用集体土地）或无偿取得（适用于国有荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。无论采取何种形式，土地使用者都不需要缴纳土地使用权出让金。

2. 除非法律或法规另有规定，划拨土地使用权没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

3. 取得划拨土地使用权必须经有批准权的人民政府核准，并按照法定程序办理手续。

4. 在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按照划拨土地进行管理。