土地转让未经过村委会合同有效吗

土地转让的法律要求和注意事项

一、转让合同的形式

根据法律规定，国有土地使用权转让必须以书面合同形式进行，明确双方的权利和义务。在土地使用权转让过程中，转让合同和登记文件中所载明的权利和义务将随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查

在签订转让合同之前，必须核实转让方是否具有转让土地使用权的资格。如果土地使用权属于国有或集体单位，转让方必须提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

此外，转让方也需要仔细审查受让方的资信能力，包括银行资金证明和是否存在重大债务纠纷等情况，以避免土地使用权转让后无法收回资金。

三、转让价格评估事宜

在进行土地转让之前，应对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府享有优先购买权。当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。特别是当转让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经过法定估价机构评估，并经国土部门确认。

四、国有土地使用权转让的担保

在土地使用权转让过程中，受让方必须关注土地使用权是否存在瑕疵问题。在签订转让合同之前，必须向国土部门和房地产主管部门进行调查，核实土地是否存在抵押或被采取司法限制的情况。

鉴于土地权属及相关争议的调查较为困难，加之受让方的履约能力难以判断，双方应明确相互提供担保。

五、有关税费

在签订转让合同时，双方应咨询有关应缴纳的税费项目、标准和数额，并明确税费负担问题。根据相关规定，税费的计算依据一般为土地成交价。如果成交价格明显低于正常市场价，应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

国有土地转让常涉及土地用途的变更问题，尤其是划拨土地使用权转让。土地用途及相关条件的变更、变更程序和费用负担应在转让合同中明确约定。

在土地转让前，土地多为工业或办公用地，转让后往往变为商业或住宅开发用地。此时，不仅需要经过规划部门的土地用途变更，还需要补缴土地出让金，并支付相关配套费用。有时，即使不改变土地用途，也需要改变出让合同中规定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

地上建筑物和其他附着物的所有人或共有人享有该建筑物或附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物或其他附着物所有权时，使用范围内的土地使用权将随之转让，但作为动产转让的地上建筑物和其他附着物除外。

国有土地使用权转让的效力适用于地上建筑物，除非另有约定。国有出让土地未达到规定的开发程度，不得进行转让；划拨的国有土地上没有地上建筑物，也不得进行转让。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，必须按照规定办理过户登记。如果土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按照规定办理过户登记。

八、权属变更程序与支付转让价款问题

由于国有土地使用权转让需要经过合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，因此转让费的支付应采用分期付款方式。双方应根据转让程序设定付款期限和金额，以体现相互制约和督促作用，降低交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能进行转让。可以通过与抵押权人协商，采用其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押，实现土地使用权的转让目的。