国有土地使用权转让合同的要点

一、合同签订和权属转移

国有土地使用权转让应当通过书面合同进行，并明确双方的权利和义务。转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务应当随之转移。

二、权属调查和资信能力调查

在签订转让合同之前，应对转让方的转让主体资格进行核实。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者是国有或集体单位，还需要提交资产处分权机构出具的同意转让的证明。

同时，转让方也需要仔细审查受让方的资信能力，包括银行资金证明和是否存在重大债务纠纷等情况，以避免转让后无法收回资金。

三、转让价格评估

在转让前，应对土地转让价格进行评估。如果转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权。当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。特别是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经过法定估价机构估价，并经国土部门确认。

四、担保问题

受让方必须关注拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题。在签订转让合同之前，必须向国土部门和房地产主管部门进行调查，核实是否存在抵押和司法限制等情况。

鉴于土地权属及相关争议的调查困难，以及受让方履约能力的难以判断，双方应明确相互提供担保。

五、税费问题

在签订转让合同时，双方应咨询有关应缴纳的税费项目、标准和数额，并明确税费的负担问题。根据规定，税费的计算依据一般为土地成交价。如果成交价格明显低于正常市场价，应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途和相关用地条件的变更

国有土地转让往往涉及土地用途的变更问题，特别是划拨土地使用权转让。土地用途和相关条件的变更、变更程序和费用负担应在转让合同中明确约定。

转让前的土地多为工业用地或办公用地，转让后多为商业或住宅开发用地。除了需要经过规划部门变更土地用途和补缴土地出让金外，还需要缴纳相关配套费用。有时，即使不改变土地用途，也需要改变出让合同中规定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、地上建筑物和其他附着物所有权归属问题

地上建筑物和其他附着物的所有人或共有人享有该建筑物和附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物和其他附着物所有权时，使用范围内的土地使用权随之转让，但作为动产转让的地上建筑物和其他附着物除外。

国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，如果没有约定，应推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度时，不得转让；划拨国有土地没有地上建筑物时，也不得转让。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，应当按照规定办理过户登记。如果分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，还需要经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，并按照规定办理过户登记。

八、权属变更程序和支付转让价款问题

由于国有土地使用权转让需要经过合同签订、国土部门审批、补办相关手续和登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，因此转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限和金额，以体现相互制约和督促作用，以降低双方交易风险。

九、设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并不意味着不能转让。可以通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押，以实现转让目的。

以上是国有土地使用权转让交易中经常出现的一些问题，当事人在土地转让过程中应注意细节，以降低交易成本，控制法律风险，避免违法行为的发生。