对格式合同条款理解发生争议如何裁判

基本案情

原告称：2010年4月，我在被告处购买房屋一套，约定7月1日交房。7月10日我去收房并出示了证件，但被告要求先交暖气、燃气及有线电视初装费用，并签订物业合同才能交房。我拒绝交纳费用，物业公司拒绝交房。我认为该三项费用必须是有权征收的部门征收，与交房无关，被告的行为构成违约。故诉于法院，请求被告交付房屋，并支付违约金和赔偿房租损失。诉讼费由被告承担。被告辩称：原告未按协议缴纳相关费用，不存在违约问题，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年4月16日，原告购买被告公司开发的商品房一套，并与被告公司签订了编号为YS0066739的商品房预售合同。合同中约定了房屋基本情况、付款方式和双方的违约责任，并规定被告公司应在2010年6月30日前交付房屋。合同第二十一条规定：合同附件与合同具有同等法律效力。其中附件四——合同补充协议第1条规定：暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家有关部门收费规定于交房时缴纳。2010年7月10日，原告去收房，但因对暖气、天然气、有线电视初装费有异议，并拒绝缴纳，被告拒绝交付房屋。

裁判结果

根据审理查明的事实，洛阳市洛龙区人民法院于二┮灰荒晁脑露日依法以(2011)洛龙民三初字第199号民事判决书判决：驳回原告的诉讼请求。原告上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于二┮灰荒晔月十二日依法以(2011)洛民终字第1830号民事判决书判决：一、撤销洛阳市洛龙区人民法院(2011)洛龙民三初字第199号民事判决;二、被告**银润置业有限公司于本案判决生效后十日内向冀*娇交付双方签订的编号为YS0066739的《商品房预售合同》所确定的房屋;三、被告**银润置业有限公司赔偿冀*娇逾期交房损失(自2010年7月10日起以冀*娇已交付房价款为准按中国人民银行同期贷款利率计算至实际交付之日止);四、驳回冀*娇的其他诉讼请求。

裁判理由

一、二审法院认为：一、本案争议的关键是对原被告双方签订的商品房预售合同附件四即合同补充协议第一条的理解。根据我国《合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而予先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的合同补充协议是作为商品房预售合同的一部分，由被告公司予先拟定，未与购房人协商的合同条款。只要购房人在被告公司处购买房屋，并签订商品房预售合同，就意味着购房人也接受了合同补充协议的约定。本案中，双方签订的商品房预售合同第二十一条规定了三项费用由买受人承担，在交房时缴纳。由此，一审法院认为，既然合同双方约定了三项费用由买受人承担，在交房时缴纳。那么原告就应缴纳该费用，原告未能举证证明其已缴纳三项费用，因此被告公司不交房不构成违约，原告的诉讼请求无证据证明，故予以驳回。二审法院认为，合同补充协议虽约定了暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家规定于交房时缴纳。但该协议并未明确规定购房人应直接向被告公司缴纳，被告也无证据证明其向购房人告知并公示了上述三项费用的收费依据和标准。根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，二审法院对合同补充协议第一条的理解更符合我国合同法的相关规定，被告公司以原告未按约定缴纳三项费用为由拒绝交付房屋的行为不当。两级法院对合同补充协议第一条的不同理解导致裁判结果不同，二审法院的裁判结果符合对合同格式条款的理解，维护了购房者的权益。二、被告房产公司或其委托的物业公司是否有权向购房人收取暖气、天然气、有线电视初装费用？本案中，双方争议的暖气、天然气、有线电视初装费属于行政事业性收费。行政事业性收费是指依照法律、行政法规、地方性法规等规定，由国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织在向特定服务对象提供特定服务的过程中按照成本补偿和非盈利原则向其收取的费用。行政事业性收费的征收主体必须是国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织，且必须以法律法规为依据，并按规定的程序批准。在本案中，被告公司或其委托的物业公司作为其他组织，如果要向购房人收取该费用，必须出示有权征收费用的依据和标准，以证明其代行政府职能。否则，收取费用就是不合理的，购房人有权拒绝缴纳。此外，根据合同补充协议第一条的约定，并没有明确规定购房人应先交费，房产公司才交房。如果将该条解释为“只有购房人先交费，房产公司才能交房”，显然不符合对合同格式条款的解释方法。综上，被告公司以原告未缴纳三项费用为由拒绝交付房屋，并片面解释合同约定的格式条款。二审判决在准确适用相关法律的基础上，对双方争议问题作出合理分析并作出适当处理，维护了广大购房者的合法权益。