抵押权的生效要件

根据《物权法》的规定，抵押权的生效要件包括以下几种情况：

1. 建筑物和其他土地附着物的抵押

如果将建筑物和其他土地附着物作为抵押财产，需要办理抵押物登记手续。抵押权的生效时间自登记之日起。

2. 建设用地使用权的抵押

对于以招标、拍卖、公开协商等方式取得的建设用地使用权的抵押，同样需要进行抵押物登记。抵押权的生效时间也是自登记之日起。

3. 荒地等土地承包经营权的抵押

对于荒地等土地承包经营权的抵押，同样需要办理抵押物登记手续。抵押权的生效时间自登记之日起。

4. 正在建造的建筑物的抵押

对于正在建造的建筑物的抵押，同样需要进行抵押物登记。抵押权的生效时间也是自登记之日起。

因此，如果房产在抵押时没有进行抵押登记备案手续，那么此时房产上的抵押权未生效。

先抵后租下抵押权未登记，承租人的优先购买权如何保护

先抵后租涉及到抵押权人的优先受偿权与承租人的优先购买权的保护，前提是抵押权已经有效成立。根据抵押优先基本原则，在抵押权成立在先的情况下，租赁不得对抗抵押。

根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的情况下，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由于不动产抵押权采用登记生效主义，未经登记，不动产抵押权不成立。因此，该条款实际上确立了在不动产抵押权设立后再行出租的情况下，租赁不得对抗抵押。

然而，如果之前不动产上的抵押权未成立，此时不动产上不存在有效的抵押权。当抵押人将不动产再进行出租时，承租人对不动产的优先购买权是受法律保护的。