三亚土地使用权交易税的计算方法

出让方

1. 营业税

根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

2. 城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

3. 土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

例：

出让一块土地办证还没到2年的，交易额45万元要交多少税费？包括买卖双方都要交的。是何种税费？越详细越好。谢谢了！

问题补充：

补充下该房产是31万元左右买进的，请各位帮忙算算，现在办交易手系麻烦吗？分别要到什么部门办理？回答好了追分。

计算税费：

出让方：

1. 营业税及附加：

1.1 按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

1.2 按缴纳的营业税缴纳7%的城市维护建设税和3%的教育费附加。

双方：

2. 印花税和契税：

2.1 按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

2.2 按成交价格(合同)缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

出让方：

3. 土地增值税：

3.1 按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

3.2 规定扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用以及与转让房地产有关的税金等。

3.3 税率的确定分为四档：

- 增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%。

- 增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%。

- 增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%。

- 增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。

大概就这些了，不知对你是否有用。

补充：

出让方的税费小计7700元：

1. 营业税 = (45-31) * 5% = 7000元

2. 城建税和教育费附加 = 7000 * (7% + 3%) = 700元

双方的税费小计13725元：

1. 印花税 = 45 * 0.05% = 225元

2. 契税 = 45 * 3% = 13500元

出让方的土地增值税为35572.5元：

1. 增值额 = 45万元 - (31万元 + 7700元 + 13725元) = 118575元

2. 规定扣除项目：331425元

3. 增值额占扣除项目金额的比例：36% (118575 / 331425 * 100%)