农民集体土地使用权的转让限制

根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移。

转让情形的例外

农民集体土地使用权只在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等原因导致土地使用权转移的情况下，才可以转让。这种情况是指乡镇企业破产、兼并，导致土地使用权转移，但前提是土地上没有建筑物等设施。

土地使用权的登记和证书发放

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条，农民集体所有的土地需要向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。如果农民集体土地要用于非农业建设，土地使用者需要向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

土地使用权转让涉及的税收

土地使用权转让涉及的税收包括营业税及附加、印花税和契税、土地增值税等。

营业税及附加

出让方需要按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税，并按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

印花税和契税

双方需要按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税，并按成交价格(合同)缴纳3%的契税。

土地增值税

出让方需要按取得收入减规定扣除项目金额后的增值额缴纳土地增值税。规定扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、与转让房地产有关的税金等。税率根据增值额的不同分为四档，分别为30%、40%、50%和60%。

土地使用权年限计算方法

土地使用权年期修正实质

土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短直接影响土地的可利用性和相应的土地收益年限。土地使用权年期越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地价格也会提高。通过土地使用权年期修正可以消除因使用期限不同而导致的价格差异。

修正方法

计算使用年期修正系数，年期修正系数根据以下公式计算：K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]其中：K为将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；r为土地还原率；m为待估宗地的使用权年期；n为比较案例的使用权年期。利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即：年期修正后地价=比较案例价格×K案例：假设比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正后的地价为：年期修正后的地价=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m