房屋买卖合同违约责任的形式

1. 预期违约

预期违约是指商品房买卖合同当事人在合同履行前或履行期限届满前，违反合同义务的行为。预期违约分为以下两种类型：

(1) 预期拒绝履行：指合同成立后至履行期限届满前，一方当事人以言辞或行为表示不愿意履行合同义务。

(2) 预期不能履行：指在合同履行期限届满前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人无法履行合同义务。

2. 实际违约

实际违约是指商品房买卖合同当事人在履行期限届满后，未能履行或拒绝履行债务的行为。实际违约包括以下两种情况：

(1) 届期不能履行债务：债务人在履行期限届满后未能按约履行债务。

(2) 届期拒绝履行债务：债权人在履行期限届满后，债务人无正当理由拒不接受履行。

3. 不适当履行

不适当履行是指虽然履行了合同义务，但房屋质量或面积不符合合同约定或法律规定的情况。不适当履行分为以下两种情况：

(1) 瑕疵履行：指房屋存在质量问题的违约情况。债权人可以要求对方承担修理的违约责任，也可以依法解除合同。

(2) 加害给付：指因房屋质量问题导致他人人身或财产损害的行为。

4. 其他违约行为

其他违约行为是指除上述情况外，在履行附随义务时发生的违约行为。

购房合同中常见的违约行为包括开发商的逾期交房、面积误差、设备和装修不符合约定、规划设计变更、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等。相关法律法规对这些违约情形作出了具体明确的规定。

房屋买卖合同违约责任的免责事由

房屋买卖合同中的免责事由是指免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。免责事由包括法定的免责事由和约定的免责事由。

1. 不可抗力

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《合同法》，因不可抗力导致无法履行合同的，应根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除责任。房屋买卖合同中通常会约定不可抗力条款，但买方需注意该条款对其利益的影响。

2. 其他法定免责事由

根据我国《合同法》第119条规定，如果守约一方未采取适当措施导致损失扩大，债务人对扩大的损失部分可以免责。当事人也可以协议约定其他免责事由，但必须符合相关法律法规的规定。