土地出让与划拨的区别及解析

土地出让与划拨的区别及特点

一、出让土地与划拨土地的定义

1. 土地性质的定义：

出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付土地使用权出让金。

划拨：指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨属于行政行为，在划拨时一般不设定土地使用权的期限，但设定了一定的限定条件，不得转让、出租和抵押。

2. 取得方式的不同：

出让：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

划拨：县级以上人民政府依法批准。

3. 权利义务关系的不同：

出让土地：使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等，是一种独立的物权。

划拨土地：所有权人对使用权人的权利义务没有明确界定，使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰，不能成为一种完全意义上的独立物权。

二、土地出让的特点

1. 土地使用权的出让是以土地使用权和所有权的分离为基础，土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中的占有、使用、收益和一定程度的处分权（如土地使用权转让、出租、抵押等）。出让土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，不同于所有权中单纯的使用权。

2. 土地使用权出让由政府垄断，只能是国有土地，出让方只能是市、县（市）人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。

3. 土地使用权的出让是有年限限制的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让合同中约定为限，但不得超过法律规定的最高出让年限。

4. 土地使用权出让是有偿的，受让方获得一定年限的土地使用权是以向出让人支付出让金为代价，在出让合同签订后的法定期限内，由受让方一次性支付或分期支付。

5. 土地使用权的出让是土地使用权作为商品进入市场流通的第一步，反映作为土地所有者的国家与土地使用者之间的商品经济关系。

三、征地补偿费发放时间

征地补偿费应在征收之前补偿到位。

征收土地需要由省级以上人民政府批准，其他机关无权批准，否则属于违法征收土地。补偿标准根据批准文件中的“征收土地方案”确定，但不得低于当地区片地价，否则属于补偿违法。征地要在征地范围内对征地文号、补偿标准等予以公告，保证被征地户的知情确认听证权，否则属于程序违法。补偿款要一次性支付到位，不能按月支付。地上附着物的补偿由当地制定，也可以通过评估确定补偿。如果征地违法，可以拒绝交出土地。

综上所述，出让土地和划拨土地在取得方式、权利义务关系等方面存在差异。出让土地具有土地使用权和所有权分离、政府垄断、有期限限制、有偿性和商品经济关系等特点。