明有焕与朱有金房屋租赁合同纠纷

　　明有焕与朱有金房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省沈阳市中级人民法院曾于2006年10月20日作出(2005)沈民(2)房初字第235号民事判决。朱有金对该判决不服，上诉至本院。本院于2007年3月20日作出(2007)辽民一终字第42号民事裁定，发回原审法院重审。原审法院重审中追加郑日昌、郑昌泳为第三人参加诉讼，并于2008年10月3日作出〔2007〕沈中民二初重字第15号民事判决。明有焕对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年4月10日公开开庭审理了本案。现本案已审理终结。

　　明有焕一审起诉称：2004年9月12日，明有焕、朱有金签订《房屋租赁合同》，约定朱有金将其2600平方米房屋租赁给明有焕从事餐饮洗浴经营，租赁期为7年，从2004年10月20日至2011年10月20日止，每年租金为人民币528，000元。该协议签订后，2005年1月5日，明有焕经辽宁省政府批准设立个人独立外资企业—xxx公司，同时沈阳市工商行政管理局为其颁发了营业执照。截止到2005年3月，明有焕已为所设立的公司进行房租、装修、人工等投资，形成人民币3,439,424.84元的公司资产。正当装修已进入尾声，准备开业之时，朱有金于2005年4月25日将租赁房屋及装修固定资产占为已有，并将已租赁给明有焕房屋中的1915.7平方米房屋又另行租赁给郑日昌(韩国人)，致使郑日昌以“合法”的理由占据租赁房屋，并设立与明有焕所办相同性质的企业。因朱有金就同一标的物，在与明有焕有合同关系约束的条件下，又与他人签订了租赁合同，致使明有焕投入的装修资产被朱有金侵占，房屋也无法继续使用。故明有焕请求法院判令：1、解除明有焕、朱有金签订的《房屋租赁合同》;2、由朱有金赔偿明有焕投资损失人民币3,439,424.84元，诉讼费用由朱有金负担。

　　朱有金一审答辩称：1、在明有焕下落不明的情况下，为避免投资损失的扩大，答辩人与明有焕的二合伙人(郑日昌、郑昌泳)就部分诉争房屋签订租房协议，但依然履行的是与明有焕签订的租赁合同，该行为不属于违约行为，故明有焕对我方的起诉不能成立;2、本案纠纷实质是合伙纠纷，在明有焕下落不明的情况下，我方采取变通措施使明有焕与他人合伙承租的房屋由其合伙人经营使用的行为并无不当，故答辩人不应承担任何责任。

　　第三人郑日昌一审答辩称：请法院驳回明有焕的诉讼请求，诉朱有金另行出租房屋给他人，既无事实证据，更无法律依据。理由，1、第三人与明有焕系合伙关系，租赁朱有金的房屋经营洗浴不是明有焕一个人行为，是第三人与明有焕合作租赁的，2004年9月12日签订《房屋租赁合同》有第三人在中国的代理人xxx的签字;2、2004年第三人与明有焕在韩国商谈决定在中国投资做洗浴生意，投入装修的资金绝大部分都是由第三人出资，并且在明有焕离开洗浴中心后承接偿还了大部分明有焕经手所欠装修费用，故明有焕起诉没有事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。

　　第三人郑昌泳一审未作答辩。

　　原审法院查明：朱有金在x市x区自有房屋两处，原开办饭店使用。2004年9月12日，明有焕(乙方)与朱有金(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：朱有金将其xx房屋租赁给明有焕，租赁期限为7年，从2004年11月20日至2011年11月20日止，每年租金为人民币528，000元;租赁房屋的用途作为洗浴场所，双方在签订合同之后，甲方对在楼内的装修视为同意;租赁期间内必须保证乙方的正常经营，否则由甲方承担乙方所承受的损失;乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交付责任;乙方如果拖欠租金，每天按全额租金的5%向甲方交纳滞纳金，租金一次性交付，一律实行上打租，第二年租金在2005年10月20日一次性向甲方支付，……乙方如拖欠租金超过一个月以上，甲方可以收回出租房屋，由此造成的损失由乙方承担;乙方在承租期间负责支付房屋的水费、电费、煤气费、电话费、卫生费、物业管理费和采暖费。双方还对合同解除、免责条件及争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，分别由明有焕及会计xxx分三次交纳了第一年租金人民币528,000元，2005年9月5日明有焕申请注册了投资者为明有焕的外商独资经营企业沈阳xxx公司。

　　原审另查明，明有焕与朱有金签订协议后，朱有金将诉争房屋交付明有焕，明有焕即对该房屋进行装修，并投入使用(于2005年1月获准外商投资企业批准证书)，以外商独资经营企业类型取得沈阳市工商行政管理局下发的成立开办沈阳xxx公司执照，并委托案外人xxx处理龙圣潭洗浴有限公司的全部合伙事宜及在中国境内的有关政务。

　　2005年3月22日，在承租诉争房内，明有焕(甲方)与第三人郑日昌(乙方)、郑昌泳(丙方)针对共同投资在中国开办沈阳xxx公司，经营桑拿及餐饮业分配事宜达成协议，股份平均每人三分之一，由甲方管理，并约定三方可解除合同的条件为未投资到位，或15日以上无法联络，解除合同可以以现金形式返还投资本金回收股份。并于同日签订“确认书”。三投资人明有焕(甲方)、郑日昌(乙方)、郑昌泳(丙方)确认郑日昌向明有焕传达资金投入xxx洗浴有限公司为183，000，000韩元(约174000美元)，郑昌泳为229，000，000韩元(约为208000美元)，三方同时签字确认。同日，明有焕提出辞职要求，希望乙、丙方在2005年5月30日前退还甲方投资100，000，000韩元。郑日昌、郑昌泳未予认可后，明有焕携带xxx公司印章与相关材料离去。

　　原审还查明，2005年4月1日，朱有金(甲方)与郑日昌、郑昌泳(乙方)及委托代理人xxx签订《协议书》一份，约定：为使乙方在合伙人明有焕下落不明的情况下能正常经营，甲方同意在乙方申办工商注册登记专用的房屋租赁合同上签字，并提供明有焕签订的租房合同，乙方承租的房屋中，未用于注册登记的原xx酒店x平方米房屋的房证复印件供乙方注册登记使用;该房屋租赁合同只做乙方注册登记、办理营业执照使用，不作为该房已转租给乙方的证明性文件;双方在该合同签字后，仍实际履行甲方于2004年9月12日与乙方合伙人明有焕签订的房屋租赁合同的全部协议条款。因签订乙方办理工商注册登记使用的房屋租赁合同，所产生的一切后果及经济损失由乙方承担，甲方为此支付的一切费用均由乙方负责。嗣后，2005年4月25日，朱有金与郑日昌签订《房屋租赁合同》一份(在工商注册备案材料中)，约定朱有金将xx房屋出租给郑日昌用于营业，租赁期限1年，出租方从2005年4月25日起将出租房屋交付承租方使用，至2006年4月25日收回。租金标准按国家有关规定执行，年租金人民币160，000元，一次性付清;双方还对房屋修缮、违约责任等进行了约定。2005年5月30日郑日昌、郑昌泳以沈阳xx公司名义在报纸公告声明沈阳xx公司注销及限期明有焕交回印章及相关文件。2005年6月7日，郑日昌、郑昌泳、朴相建以x市x区x街x号为经营场所投资设立沈阳xxx公司，企业类型为外商独资经营企业。现诉争房屋由郑日昌、郑昌泳实际占有、使用。此间，三方共同委托xxx担任经理，处理xx公司在中国的事务。明有焕于2005年3月22日离开xx公司后，其委托代理人xxx及会计xxx仍在承接开办的洗浴场所继续以沈阳xx公司名义经营。明有焕及会计xxx经手交付的第一年52.8万元租金收据存留在该公司帐目中。xxx公司偿付明有焕管理期间拖欠装修诉争房欠款107万余元。[page]

　　原审法院认为，明有焕承租朱有金房屋目的是，与第三人郑日昌、郑昌泳共同投资开办洗浴公司。三方共同投资确认书及郑日昌、郑昌泳接管洗浴中心后偿还明有焕管理期间装修欠费，能够确认明有焕与第三人郑日昌、郑昌泳之间确为合伙经营，在中国境内共同投资开办洗浴公司。明有焕与朱有金签订租赁协议承租诉争房，开办xx公司，从形式上看工商登记为外商独资企业，但从其投资成分上看实为韩国公民三人(明有焕、郑日昌、郑昌泳)合伙开办，三人共同经营合同及投资确认书表明，郑昌泳投入229,000,000韩元(约为20.8万美元)，郑日昌投入183,000,000韩元(约为17.4万美元)，明有焕投入100,000,000韩元。而作为合伙企业内部发生争议，明有焕将企业公章等相关材料带走后，房屋出租方朱有金与合伙人签订协议书、房屋租赁合同，意在避免扩大损失重新办理营业证照之用，并不影响明有焕继续使用房屋，第二份协议已注明“该房屋租赁合同只做乙方注册登记、办理营业执照使用，不作为该房屋已转租给乙方的证明性文件”，“仍实际履行甲方于2004年9月12日与乙方合伙人明有焕签订的房屋租赁合同的全部协议条款”，“在明有焕未出现时，乙方享有并履行2004年9月12日房屋租赁合同中作为乙方的执行主体”。事实上，因合伙发生争议后明有焕有意退出而离开洗浴中心，合伙三人的共同委托代理人xxx仍在受托经营该洗浴中心，并以xxx公司替明有焕“xx”偿还拖欠工程款100余万元。不能因朱有金与郑日昌签订了该协议而认定朱有金违约，将同一租赁物另行出租他人。明有焕主张权利应以其他合伙人为被告主体，主张返还其合伙投入资本。朱有金与合伙人另签协议书的行为，不是导致明有焕不能使用租赁房屋的直接原因，不能认定朱有金将已出租给明有焕的房屋另行出租。据此判决：驳回明有焕的诉讼请求。一审案件受理费27，207元，由明有焕负担。

　　明有焕不服该判决，向本院提起上诉，其上诉理由和请求是：一、原审判决错误地认定“明有焕承租朱有金房屋目的是与第三人郑日昌、郑昌泳共同投资开办洗浴公司”，事实上，明有焕与朱有金签订房屋租赁合同的目的是，明有焕要成立属于自己的独资公司。由于与第三人存在债务关系，签订三方共同经营合同已是2005年3月22日，此时xx公司已完成注册手续，装修工程已进入尾声。二、原审判决错误地认定“(xx公司)从形式上看工商登记为外商独资企业，但从其投资成分上看实为韩国公民三人合伙开办”。事实上，在2005年3月22日，明有焕存在三人共同投资xx公司和第三人退还明有焕1亿韩元，明有焕退出xx公司，来解决双方债务的两种想法，但后来这两种想法都没有得到实际的履行。三、原审判决认定朱有金与郑日昌、郑昌泳签订协议书、房屋租赁合同，意在避免扩大损失重新办理营业证照之用，并不影响明有焕继续使用房屋，是毫无根据的。郑日昌利用其与朱有金签订的房屋租赁合同，不仅侵占了明有焕的装修资产，又注册了同类的xxx公司。xxx公司与明有焕独资的或者所谓三方共同投资的xx公司是完全没有任何联系的、崭新的公司，是完全将明有焕排斥在外的公司。四、原审判决还错误认定几个事实：1、明有焕在装修管理期间拖欠他人装修费应在10万元以内，绝对不像判决书中所认定的107万元，由xxx公司替明有焕偿还更是子虚乌有。2、xxx在2005年3月22日之前可以说是明有焕聘用的雇员，在此之后xxx的行为是受雇于第三人，与明有焕无任何关系。判决认定合伙三人共同委托xxx仍经营该洗浴中心，无任何证据能够表明。3、明有焕始终没有放弃对xx公司的管理，在2005年3月22日暂时离开时，仍委托x进行管理，是朱有金与郑日昌签订的租赁合同使xxx公司的侵占变为了合法。综上，原审判决将原本单一的房屋租赁纠纷肆意加入了合伙法律关系，导致错误的判决结果，请求二审法院撤销原审判决书中“驳回明有焕诉讼请求”的事项，依法支持明有焕在原审中的诉讼请求。

　　被上诉人朱有金辩称：一、原审判决认定事实正确。明有焕称其为xx公司的“唯一投资人”与事实不符。明有焕与郑日昌、郑昌泳共同开办洗浴一事，是可以认定的。二、原判认定xx公司形式上是外商独资企业，实际是郑日昌、郑昌泳与明有焕共同投资成立的，对此，明有焕在2007年8月31日的笔录中也是承认的，实际是三人共同投资成立的。至于明有焕是否退出，是其三人之间的事，朱有金直至今日依然履行2004年9月12日签订的房屋租赁合同。三、朱有金与郑日昌签订只为办照使用的合同的真实意思表示是履行与明有焕签订的房屋租赁合同，且朱有金亦未另行收取过郑日昌、郑昌泳房屋租赁费，明有焕称朱有金将房屋另行出租，证据是不充足的;况且郑日昌也不承认其在与明有焕的合作中出示过或利用过此合同。证据表明xx公司与xxx公司在债权债务上确有承接，应为同一个履行主体，不存在明有焕所说的是崭新的公司。四、明有焕的装修费问题是明有焕与第三人之间的事情，与朱有金无关，其之间的纠纷不属本案管辖。xxx作为明有焕签订合同、履行合同、管理公司的代理人，其行使代理权的迹象处处可见，其代理权是否被撤销，朱有金始终没有接到撤销通知，xxx全天负责xx公司的工作，如有越权，不能将责任归结为朱有金。朱有金与郑日昌、郑昌泳签订的房屋租赁合同只为办理换壳后的xxx公司执照使用，而无其它需真实履行的具体的房屋租赁权利义务，无实际履行意义，对xx公司是否被侵占无实质影响，也不会使郑日昌、郑昌泳的行为变为合法。五、x市x区x局已经查明明有焕、郑日昌、郑昌泳三人是共同经营xx公司而不是由明有焕一人经营，以及明有焕失踪的事实。朱有金相信x区x局和第三人，朱有金不应为此“无过错的相信行为”承担责任。明有焕与郑日昌、郑昌泳之间的合伙纠纷不应牵涉到朱有金。最后，本案中上诉人明有焕的过错不应归结为朱有金，朱有金的行为没有不法目的。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。

　　原审第三人郑日昌、郑昌泳表示：第三人与明有焕系合伙关系，是第三人与明有焕合伙租赁朱有金的房屋经营洗浴。2004年7月份第三人与明有焕在韩国商谈决定在中国投资做洗浴生意，并约定了投资金额，由明有焕先来中国并同时委托中国的xxx作合作的共同代理人，第三人从2004年7月26日开始向明有焕指令的账户打款，截止2005年2月23日郑日昌向明有焕打投资款17.4万美元，郑昌泳打投资款20.8万美元，共投资302万元人民币。后明有焕提出退出合伙经营并于2005年3月22日晚携带公章、经营执照等离开公司，不知去向。明有焕拿走了第三人的钱是可以认定的，第三人两次在报纸上公告要求明有焕交回拿走的手续和回到公司对账解除合伙关系，而明有焕一直未出现，第三人为减少自己的损失找到政府重新办理营业执照，找到朱有金，说明第三人与明有焕是合伙关系，而明有焕拿走了营业执照等情况，恳求其为办营业执照重新签订一份房屋租赁合同，朱有金勉强同意。第三人是韩国人，得到中国政府的支持和朱有金的帮助，使自己的损失减到最低，表示感谢，但是朱有金现在让明有焕告上法庭，第三人表示很抱歉。明有焕主张朱有金将房屋另行出租他人，无事实和法律依据，请法院驳回上诉人明有焕的诉讼请求。[page]

　　本院经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。

　　本院认为，涉案《共同经营合同》及关于郑日昌、郑昌泳投资的两份《确认书》虽然均形成于2005年3月22日，但从其内容看，郑昌泳从2004年7月26日即开始为与明有焕、郑日昌共同经营洗浴公司进行投资，截止2004年12月13日，郑昌泳共投资208,000美元;郑日昌从2004年11月16日开始为与明有焕、郑昌泳共同经营洗浴公司进行投资，截止2005年2月23日，郑日昌共投资174,000美元。故原审判决认定“明有焕承租朱有金房屋目的是与第三人郑日昌、郑昌泳共同投资开办洗浴公司”，以及认定xx公司“从形式上看，工商登记为外商独资企业，但从其投资成分上看，实为韩国公民三人合伙开办”，并无不当。朱有金与郑日昌、郑昌泳签订的协议书及房屋租赁合同的内容说明朱有金应郑日昌、郑昌泳的请求而进行的该签约行为，只为在明有焕携带xx公司印章与相关材料离开公司经营场所后，其合伙人能重新办理营业证照，从事洗浴经营，避免明有焕、郑日昌、郑昌泳三方合伙经营损失的扩大，该行为并不影响明有焕继续使用房屋。朱有金已将涉案房屋交与明有焕使用，而郑日昌、郑昌泳使用涉案房屋并不归因于朱有金。本案中没有任何证据证明郑日昌、郑昌泳曾利用其与朱有金签订的房屋租赁合同阻止明有焕使用涉案房屋。事实上明有焕在提起本案诉讼之前，亦从未就朱有金与郑日昌、郑昌泳签订房屋租赁合同之事向朱有金提出异议。

　　本院生效裁定即本院(2007)辽民一终字第42号民事裁定已指出：“从一审卷证材料及二审查明的事实看，朱有金虽与郑日昌、郑昌泳签订了租赁合同，但在协议中明确约定是为了郑日昌、郑昌泳办理工商执照使用，真实意思是履行与明有焕签订的房屋租赁合同，且朱有金亦未另行收取过郑日昌、郑昌泳的房屋租赁费。故认定朱有金将出租给明有焕的房屋另行出租证据不足。”

　　另外，如果因朱有金为避免明有焕、郑日昌、郑昌泳三人合伙经营的损失扩大，与郑日昌签订并非真实意思表示、亦未实际履行的房屋租赁合同而认定其对明有焕违约，判令其赔偿明有焕损失，则有违我国民法的诚实信用及公平原则，也有违社会的公序良俗。

　　需要说明的是，原审法院认为明有焕主张权利应以其他合伙人为被告主体，并无不当;但是原审法院不应在本案中认定xxx公司偿付明有焕管理期间拖欠装修诉争房欠款107万余元，围绕该事实的争议不宜在本案中解决。

　　综上所述，明有焕的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币34315.40元，由上诉人明有焕负担。