房地产开发贷款的风险分析及风险管理措施
点击数：226 更新时间：2024-03-23
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。由于房地产行业的特殊性，房地产开发贷款业务面临着市场风险和信用风险。近期的审计项目中发现，部分经办机构在办理房地产开发贷款业务时存在风险控制措施不到位的现象，这种问题普遍存在，潜在着一定的法律风险和信用风险，对银行的信贷资金安全造成一定的风险隐患。
根据《城市房地产抵押管理办法》，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以土地使用权和在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保行为。开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式。然而，待项目楼盘达到预（销）售条件后，房地产开发企业为筹集资金常常在开发过程中进行预售。如果银行不能及时将项目土地抵押转为在建工程抵押，将很难控制商品房销售款的回流。
根据《合同法》和最高人民法院的相关批复，工程承包人对发包人未按照约定支付的工程款享有优先受偿权，这一优先权优于抵押权和其他债权。这就导致在建工程承包人的工程价款优先权常常优于银行的在建工程抵押权，银行的抵押权可能处于有名无实的境地，甚至有些开发企业还会与承包人串通虚构工程款损害银行的利益。
房地产金融市场存在严重的信息不对称，开发商可以在不同银行申请贷款，楼盘销售回笼资金很可能会分流到各家银行。加之有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。有的经办行虽然与开发商签署了《房地产开发贷款封闭管理合作协议》，但只是对我行发放的开发贷款的支用情况进行了监控管理，未对项目的整个资金进行封闭管理。这就导致银行对项目资金用途无法有效控制，一旦开发商故意转移资金逃避还款责任，银行贷款将面临较大的资金损失风险。
经办行应密切关注房地产开发项目进度，督促开发企业完善商品房销（预）售手续，及时办理符合条件的楼盘在建工程抵押。根据《担保法》的相关规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。能否及时办妥整个项目楼盘的在建工程抵押，是银行控制商品房销售款回流和防范风险的关键所在。
经办行应对整个项目资金实施封闭管理，严格用款审核和项目资金流转过程的监控，确保贷款的投向用于在建工程。对开发企业出现的预售行为，可以采取“卖多少，收回多少贷款本金，解除相应在建工程担保物权”的方式。另外，可以与开发商签订协议，指定购房者在银行办理按揭业务，从而监控售房款回笼还贷，同时取得购房者按揭房屋的抵押权。
经办行应对房地产开发项目建设工程价款支付情况给予足够的关注。有条件的经办行可以要求借款人提供由工程承包商出具的放弃建设工程价款优先受偿权的书面证明，并要求在贷款发放时向开发企业索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款和约定的竣工期限，作为监控开发企业支付工程款的依据。此外，还可以要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，以规避贷款资金被挪用的风险。