商品房面积误差补偿问题的处理

　　A房地产开发公司与张某依法签订一份《房地产预售契约》，约定由A公司向张某出售某单元商品房，并约定双方允许本契约中所列的建筑面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值为1%，如在1%以内(含1%)，双方无需作任何补偿或赔偿;如误差值超过1%，双方则按购房价格进行多退少补等。上述契约签订后，张某按合同约定向A公司支付了全部房款。2003年6月，广州市国土资源和房屋管理局核发了张某房屋的《房地产权证》，该证记载房屋建筑面积与契约中约定的建筑面积有所缩小，误差值为3.25%。为此，张某要求A公司退回全部误差面积房款，而A公司则认为，根据合同约定，误差值1%之内的面积差异互不补偿，因此只同意退回误差值超过1%部分即2.25%的面积差异款。双方因误差面积的大小僵持不下，张某向法院起诉要求A公司退回全部误差面积房款，那么对于契约约定互不补偿的房屋1%面积误差值应如何处理呢?

　　关于商品房面积差异的处理A公司与张某在《房地产预售契约》中已有约定，双方争议的焦点是误差值的确定。根据双方在契约中的约定，张某所购房屋的建筑面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值为1%，如在1%以内(含1%)，双方无需作任何补偿或赔偿;如误差值超过1%，双方则按购房价格进行多退少补。因此，根据上述约定，A公司应首先扣除互不补偿的1%误差值部分，剩余的2.25%误差部分，则按契约约定的每平方米房屋价格向张某退还减少面积的房款给张某。

　　在商品房销售过程中，合同中约定的房屋建筑面积只是房地产开发企业实测的面积，最终结果应以房管部门核发的《房地产证》上记载的建筑面积为准，因此，建筑面积误差纠纷不可避免，而根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对于商品房面积差异的处理，《商品房买卖合同》中有约定的按约定处理，没有约定或约定不明确的，才按法律规定的处理原则进行处理，而按法律规定处理时还可能涉及到《商品房买卖合同》解除的问题，因此，房地产开发企业在商品房销售过程中应在合同中约定商品房面积差异的具体处理方法，并把握处理原则，避免发生不必要纠纷。