案例1：学区房买卖合同的违约责任

背景

小韩通过朋友介绍，看中了一套学区二手房，并与卖方老王签订了二手房买卖合同。然而，卖方因学区房价上涨而违约，不愿意继续履行合同。

法律分析

根据《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在签订房屋买卖合同后，卖方不愿意履行合同，属于违约行为。买方可以根据合同约定或法律规定行使解除权，并要求卖方支付违约金和赔偿金。另外，买方也可以选择要求卖方继续履行合同。无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方要求继续履行，除符合《合同法》第110条规定的情形外，应责令违约方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

建议

购房者在签订二手房买卖合同时，应详细约定卖方可能违约的条款，并明确规定违约金的金额。这样可以确保购房者的合法权益得到保护。

案例2：期房买卖合同的有效性

背景

刘先生购买了一套商品期房，并将其转让给王女士。然而，在期房竣工并准备交付使用时，卖方以未取得产权证为由，要求确认房屋买卖合同无效，并退款给买方。

法律分析

目前我国的法律和行政法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。根据《合同法》，债权转让是合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让合同权利。针对未取得所有权证的房屋转让问题，可以采用两种处理方式：一是在房屋买卖合同中附上合同生效的条件，告知买方尚未取得产权证，待卖方取得产权证后及时办理房屋交易过户手续。另一种方式是买卖双方先签署购买意向协议书，约定在卖方取得产权证后再签署正式的房地产买卖合同并办理过户手续。

建议

由于期房转让存在一定限制和变数，建议在买卖合同或意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，以限制恶意违约行为，最大限度保护自己的合法权益。