建筑工程质量保证金管理办法的规定

一、保证金预留和返还

根据《建设工程质量保证金管理办法》第三条规定，发包人在招标文件中应明确保证金预留和返还的方式，并与承包人在合同条款中约定以下事项：- 保证金预留和返还方式- 保证金预留比例和期限- 是否计付保证金利息以及计算方式- 缺陷责任期的期限和计算方式- 处理保证金预留、返还以及工程维修质量和费用等争议的程序- 缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式- 逾期返还保证金的违约金支付办法和违约责任

二、保证金管理

根据《建设工程质量保证金管理办法》第四条规定，实行国库集中支付的政府投资项目应按国库集中支付的规定管理保证金。其他政府投资项目可以将保证金预留在财政部门或发包方。在缺陷责任期内，如果发包方被撤销，保证金将与交付使用资产一并移交给使用单位管理，并由使用单位代行发包人的职责。对于采用预留保证金方式的社会投资项目，发包和承包双方可以约定将保证金交由第三方金融机构托管。

三、建筑工程质量缺陷程度鉴定

目前，建筑工程质量缺陷程度鉴定应执行《工业厂房可靠性鉴定标准》(GBJ144-90)和《民用建筑可靠性鉴定标准》(屯50292-1999)，而不是公执行建设工程质量验收规范。建筑工程质量缺陷可能是由于建设单位(业主)、施工单位、设计单位、地质勘测单位、材料供应单位、监理单位等共同参与造成的，因此需要进行鉴定。

1. 鉴定的一般方法

鉴定的目的是核实鉴定对象的基本事实，方法包括：- 对地质勘察报告的检查- 对设计图的复核- 对影响安全性指标的施工质量检查和检测，例如混凝土强度、砌体强度、钢筋检测，构件截面尺寸复核，主体结构布置调查等- 对材料质量的调查- 对工程建设中管理与变更信息的调查

2. 鉴定必须的资料

进行鉴定所需提供的资料包括：- 工程设计资料，包括所有的修改和变更- 施工验收资料，如检测数据、试验报告、施工日记、分部分项检验资料- 地质资料- 监理资料- 变更指令

四、争取商品房质量保证金

购房者应采取以下措施争取商品房质量保证金：1. 保证退房权利的完整性，确保购房者在开发商违约时有权退房，并明确退房时的处理方式。2. 将广告内容写入购房合同，明确广告作为合同的一部分，或以合同条款的形式明确广告内容。3. 要求促销宣传措施得到实施，对开发商提出的促销承诺，不仅要以书面形式确认，还要确保这些促销措施可操作。4. 要求开发商履行告知义务，购房者对自己想了解的信息，如房屋使用年限、小区规划、面积测量报告等，要求开发商进行告知。5. 在购买期房时要求分期付款，可以先支付定金，然后在交房和过户时支付房款。6. 完善合同中的规划条款，除了将小区平面布局图附在合同中外，还要求开发商清楚标注布局图中的内容，如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等。7. 对于拟配备会所的楼盘，要在合同中明确会所的权属、功能、交付日期、是否对外开放、是否收费等信息。