房贷提前还款是否能减少利息

房贷提前还款利息计算方法

提前还贷条件和申请流程

在贷款买房过程中，借款人有可能会遇到提前还贷的情况。然而，是否允许提前还贷以及提前还贷的条件需要明确规定，因为这种还款方式在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利。借款人想要提前还贷，通常需要已经还款半年以上，甚至有些银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，并进行审批。不同银行对提前还贷的要求也有所不同，比如要求提前还贷金额是1万元的整数倍，或者需要收取一定数额的违约金。

借款人如果要提前还贷，通常需要在电话或书面申请后，携带身份证和借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，需要在银行计算出剩余贷款额后，存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

等额还款法和等本还款法的利息计算

个人住房贷款通常采用等额还款法，即每月还款中包含的本金部分很少，大部分是利息。因此，在还款初期，借款人多支付了以后年份的利息。随着时间的推移，还款利息的比重逐渐下降，本金逐渐上升。相比之下，等本还款法在起初还款中本金所占的比重较大，总的利息支出较少。有的借款人认为等额还款法将损失一笔不小的利息费用，而等本还款法在还款期初几年内每月还款额高，支付利息后偿还的本金就多。

然而，无论使用何种还款方法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，都是应该支付的借款利息，并没有多付任何将来的利息给银行。个人住房贷款每月还款额不能简单加总，因为现值的计算与贷款月利率有关。不同的还款方式只是为了适应不同客户对未来现金流出的不同考虑。因此，个人住房贷款提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，都是应该支付的借款利息，并没有多付任何将来的利息给银行。

是否提前还贷的考虑因素

个人住房贷款是否应该提前还贷的关键因素是贷款利率，即资金的使用成本。当借款人能够使空余资金的资本回报率高于贷款的利率时，就不应当提前偿还贷款。当然，决定是否提前还贷的因素还有很多，比如持有现金满足突发预防性需求以及投机性需求，以及日常生活的消费水平、临时筹措现金的能力、对未来收入的预期以及对风险的偏好程度等。不过，还款方式与期限长短不应成为提前还贷时的考虑因素，因为银行从来没有提前收取过未来的利息。